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Sous-location à un tiers par le preneur: Autorisée? Que peut faire le bailleur?

Je suis propriétaire d’une prairie louée sous le régime du bail à ferme. Mon preneur a cessé toute activité agricole mais sous-loue ses terres à un tiers et paie lui-même le fermage. J’ai refusé un nouveau bail pour le repreneur. Néanmoins, il a récemment retiré les clôtures de mon terrain afin de l’inclure dans une plus grande parcelle. Un drain a également été tiré à travers tout. Toutes ces actions ont été faites sans mon autorisation. Que puis-je faire ?

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Selon nous, votre preneur a commis une faute contractuelle. L’article 30, 1er alinéa de la loi sur le bail à ferme stipule clairement que le preneur de biens ruraux ne peut sous-louer en tout ou en partie le bien loué ou céder son bail en tout ou en partie sans l’autorisation du bailleur. Cette autorisation doit, à peine de nullité, être préalable à la sous-location ou à la cession et être donnée par écrit. Étant donné que vous n’avez jamais donné autorisation, le preneur est en infraction par rapport à ses obligations contractuelles et légales. Dans ce cas, il est possible de mettre fin au bail en invoquant le fait que le preneur ait sous-loué les terrains sans autorisation du bailleur.

La cessation de l’exploitation du preneur

Vous précisez également que votre preneur a cessé toute activité agricole. Par conséquent, il ne répond plus aux conditions de l’article premier de la loi sur le bail à ferme. Dans cet article, le législateur demande que les immeubles soient affectés principalement à l’exploitation agricole du preneur.

L’article 29 de la loi sur le bail à ferme stipule ensuite que le bailleur peur faire résilier le bail si le preneur d’un bien rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas en bon père de famille, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur.

Il semble que vous soyez dans la situation envisagée par l’article 29 de la loi sur le bail à ferme. Vous avez donc deux motifs pour demander la résiliation du bail par le juge.

La procédure à suivre

Comme toujours, en matière de bail à ferme, la procédure en conciliation est obligatoire au préalable (article 1345 du Code Judiciaire). À cette fin, une lettre demandant l’appel en conciliation des parties doit être envoyée au juge de paix. Les coordonnées des parties en cause ainsi que l’objet du litige (la résiliation du bail à ferme à cause d’une sous-location sans autorisation) doivent y être clairement indiquées.

Outre la lettre adressée au juge, un formulaire peut également être rempli au greffe de la justice de paix (le juge compétent est celui du canton dans lequel la ferme du preneur se situe).

L’obligation de procédure en conciliation préalable en matière de bail à ferme a pour but d’éviter des procédures judiciaires. À défaut de conciliation, une citation doit suivre dans le mois à compter du procès-verbal de non-conciliation dressé par le juge de paix. Ce délai d’un mois s’impose si vous voulez maintenir la date de l’introduction de la demande en conciliation comme la date d’introduction de la demande quant au fond. Il est fort conseillé de prendre un avocat spécialisé en droit rural pour la procédure de fond.

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