Bail saisonnier ou bail à ferme, quels droits pour le locataire?
J’ai hérité avec mon frère et mon oncle de 13 hectares de terres de culture de ma grand-mère. Comme mon père est décédé quand nous étions petits, mon frère et moi héritons chacun d’un quart de la succession, et notre oncle de la moitié. Nous sommes tous d’accord pour vendre ces terres, mais notre problème provient de leur statut. Ma grand-mère signait chaque année un contrat de bail de saison avec un fermier du village. Selon ces contrats les terres sont libres. De son côté, le fermier invoque la protection de la loi sur le bail à ferme. Notre notaire hésite et nous conseille de prendre un avocat. Pourriez-vous éclaircir notre situation ?
Rappelons tout d’abord le principe du bail à ferme.
Dès qu’il y a une location de biens immobiliers, lesquels sont affectés principalement à l’exploitation agricole du preneur, la loi sur le bail à ferme s’applique.
Selon l’article premier de la loi sur le bail à ferme, par « exploitation agricole » on entend l’exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.
L’exception du bail de saison
L’article 2, 2º de la loi sur le bail à ferme a prévu plusieurs exceptions à ce principe. La deuxième exception porte sur les contrats d’une durée d’occupation inférieure à un an, et par lesquels l’exploitant de terres et de pâturages, après avoir effectué les travaux de préparation et de fumure, en accorde, contre paiement, la jouissance à un tiers pour une culture déterminée. Ces baux de culture ou baux saisonniers ne tombent pas sous les règles générales du bail à ferme.
Le bail saisonnier constitue une exception de longue date à l’application de la loi sur le bail à ferme. Cependant, en 1988, les conditions de ce genre de contrat ont été remaniées. Désormais, le bail saisonnier n’échappe à la loi sur le bail à ferme que s’il a été conclu par un propriétaire qui est lui-même agriculteur à titre professionnel. Les autres propriétaires ne peuvent conclure un tel contrat. S’ils le font, l’occupant peut toujours prétendre à la protection de la loi sur le bail à ferme.
Le propriétaire agriculteur qui veut conclure un bail saisonnier, doit effectuer lui-même – ou faire exécuter par un entrepreneur agricole – les travaux de préparation et de fumure. Si les conditions sont remplies, il n’est toutefois plus requis de changer chaque année de cocontractant : le bail saisonnier peut maintenant être conclu avec le même fermier pour plusieurs années consécutives, pour autant que le propriétaire reste agriculteur et qu’il effectue chaque année es travaux de préparation et de fumure. Il doit s’agir d’une occupation inférieure à une année.
La conclusion d’un bail saisonnier nécessite une exploitation agricole dans le chef du loueur au sens de l’article premier de la loi sur les baux à ferme. Si les loueurs ne remplissent pas les conditions exigées pour conclure un bail saisonnier, l’usage des terres par le locataire doit être qualifié comme un bail à ferme ordinaire.
Même si les contrats successifs, tels que visés à l’article 2, 2º de la loi sur les baux à ferme, sont conclus avec le même utilisateur, cela n’empêche pas qu’il s’agisse à chaque fois de contrats exclus des dispositions impératives de la loi sur les baux à ferme.
Jurisprudence
Le Juge de Paix de Sint-Pieters-Leeuw a rendu un jugement intéressant, dans lequel il a d’abord résumé toutes les conditions pour échapper au champ d’application de la loi sur le bail à ferme, après quoi il explique qu’il n’est pas obligatoire que le propriétaire fasse tout le travail nécessaire lui-même.
Dans son jugement du 21 mars 2007, il a stipulé que, « En vertu de l’article 2, 2º de la loi sur le bail à ferme, cette loi ne s’applique pas aux contrats dont l’objet implique une durée d’occupation inférieure à un an et par lesquels l’exploitant de terres et pâturages en accorde, contre paiement, la jouissance à un tiers, après avoir effectué les travaux de préparation et de fumure, pour une culture. Ces contrats de culture, qui, légalement, ne peuvent être conclus qu’entre exploitants agricoles, servent à donner la possibilité à un exploitant agricole, qui, pour une raison quelconque, ne peut utiliser une terre pendant une saison, de la faire occuper pour une seule culture par un autre exploitant agricole.
L’exploitation d’une entreprise agricole n’implique pas qu’on accomplisse le travail nécessaire soi-même. Il peut être accompli par des prestataires rémunérés ou par la concession de contrats de culture, éventuellement pour toutes les terres de l’exploitation, pour autant qu’on en détienne et garde effectivement la gestion. »
Des contrats peu valables
Vous expliquez que votre grand-mère a contracté chaque année un nouveau bail de saison, dans lequel est stipulé que le bail se termine de plein droit après la date mentionnée dans le contrat.
À notre avis, la valeur de ces contrats est assez faible. La volonté des parties est secondaire aux dispositions impératives du bail à ferme. Ni le contenu de la convocation, ni la qualification juridique (bail à ferme saisonnier) que les parties lui donnent ne lient le juge. Des conditions strictes au bail à ferme saisonnier ont été créées afin d’empêcher que les dispositions impératives de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux ne soient évitées.
En plus, l’article 3 de la loi sur le bail à ferme laisse au fermier locataire la possibilité de fournir la preuve de l’existence d’un bail et de ses conditions par des témoins ou d’autres présomptions.
Conclusion
Sur base des informations en notre possession, il nous semble que votre grand-mère a conclu plusieurs baux saisonniers successifs qui seront jugés caduques. Il y a donc un bail à ferme. Selon l’article 55 de la loi sur le bail à ferme, les héritiers sont subrogés aux droits et obligations du défunt bailleur. Vous pouvez donc vendre les terres, mais vous serez obligés de respecter les droits du preneur, entre autres le droit de préemption.
