Un congé pour le motif d’exploitation personnelle : quels sont les critères à vérifier?
En cas de notification d’un congé pour le motif d’exploitation personnelle, il incombe au preneur de le contester judiciairement, s’il n’est pas d’accord. Pour cela, une série de critères légaux sont prévus par la loi et leur vérification conditionne la validité du congé.
Depuis la réforme de 2020, il appartient désormais au preneur de contester judiciairement un congé qui lui est notifié s’il ne l’accepte pas. En pratique, le délai de contestation est de 3 mois et la contestation doit impérativement être portée devant le juge de paix (celui du siège d’exploitation du preneur). En cas de non-conciliation, il revient au preneur de poursuivre sa contestation par la délivrance d’une citation à comparaître au bailleur, ce dans un délai d’un mois à dater du procès-verbal de non-conciliation. Ces délais sont prévus à peine de déchéance.
Pour apprécier de l’opportunité de contester un congé, le preneur doit vérifier les critères légaux qui président à la validité d’un congé. Ces critères sont évidemment prévus au corps de la loi sur le bail à ferme et sont, on s’en doute, assez stricts. La présente parution s’attache à l’examen de critères légaux de validité des congés pour le motif d’exploitation personnelle. Pour rappel, il s’agit de la démarche d’un bailleur de notifier congé au preneur dans l’optique de récupérer la liberté d’occupation du bien loué aux fins d’exploitation professionnelle agricole par ses soins ou par les soins d’un de ses parents légalement éligibles.
Garantir l’activité professionnelle
La première chose à vérifier, essentielle, concerne l’activité professionnelle du bénéficiaire du congé. Le bénéficiaire du congé est celui qui est indiqué comme devant assurer l’exploitation du bien loué à l’échéance du délai de préavis. Comme dit ci-avant, ce peut être le bailleur ou un parent légalement éligible.
Ce bénéficiaire doit être exploitant agricole au sens de l’article 1er de la loi sur le bail à ferme. Il doit être ‘professionnel’, et non amateur ou en charge d’une activité de loisir, fut-elle en lien avec le monde agricole. Est un exploitant agricole professionnel celui qui exploite des biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.
Au bénéficiaire ou à un parent légitime
Dans la droite ligne de cette première condition, il faut évidemment vérifier que le bénéficiaire du congé peut être bénéficiaire du congé, au sens légal. Pour faire simple, il s’agira du bailleur ou d’un parent du bailleur dans la liste ci-dessous : son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs. En présence d’un congé en troisième période d’occupation, la liste des bénéficiaires s’étend jusqu’au parent du bailleur au 4e degré.
Un projet sérieux
Il convient ensuite de vérifier le projet du bénéficiaire du congé. La loi indique qu’il doit être sérieux. Il est ici question de sincérité dans le projet annoncé au preneur. En pratique, en cas de contestation, le bailleur doit convaincre le juge qu’il mettra à exécution ses intentions à l’échéance du délai de préavis. Cette mise à exécution des intentions passe par la démonstration que, durant 9 ans, le bénéficiaire du congé assumera l’exploitation personnelle, effective et continue des biens concernés par le congé. L’examen de ce critère relève évidemment de l’appréciation du magistrat en charge du dossier qui lui est soumis.
Limite d’âge
Vient après la question de l’âge. Il convient de se placer à l’échéance du délai de préavis pour l’examen de la question de l’âge. Au jour de l’échéance du délai de préavis, le bénéficiaire du congé ne doit pas avoir dépassé l’âge légal de la pension. Si le congé est donné au bénéfice d’une personne morale (une société), le dirigeant de la société qui assumera l’exploitation des parcelles ne peut pas non plus dépasser l’âge légal de la pension. Cette limite d’âge sera avancée de cinq années si le bénéficiaire du congé n’a jamais été exploitant agricole pendant au moins trois ans.
Une précédente exploitation
Les antécédents du bénéficiaire du congé sont encore un critère de validité du congé. La loi prévoit que le bailleur ne peut notifier un congé pour le motif d’exploitation personnelle s’il a mis fin, par le passé, à son exploitation agricole et l’a donnée à bail. Si le congé est donné au bénéfice d’un parent, ce critère ne trouve application que si ce parent a participé, par le passé, à la cessation de l’exploitation agricole du bailleur. Pour faire simple, cela signifie que si on a exploité par le passé et qu’on a cessé d’exploiter, on perd le droit de notifier un tel congé ou d’en être le bénéficiaire. Traduction : mieux vaut ne pas changer d’avis.
Suite à la prochaine parution.
avocats au Barreau de Tournai
