Parcelles en bail à ferme: puis-je les sous-louer?

Selon l’article 30 de la Loi sur le bail à ferme, le preneur de biens ruraux ne peut sous-louer en tout ou en partie le bien loué sans l’autorisation du bailleur. Cette autorisation doit, à peine de nullité, être préalable à la sous-location ou à la cession et être donnée par écrit.

Il faut donc, avant de négocier la sous-location, prendre contact avec votre bailleur. Si votre bailleur est d’accord avec cette sous-location, un petit contrat dans lequel le bailleur confirme son accord doit obligatoirement être réalisé.

Sanction en cas de sous-location sans autorisation

Le preneur qui, en violation de l’art. 30 de la loi sur les baux à ferme, sous-loue en tout ou en partie le bien loué, sans l’autorisation écrite du bailleur, n’exécute pas l’une des clauses du bail et tombe, dès lors, sous l’application de l’art. 29 de la même loi. La seule sanction prévue dans l’article 29 de la Loi sur le bail à ferme est la résiliation du bail. En la matière, les bailleurs doivent satisfaire à une double charge de la preuve, c’est-à-dire fournir la preuve de la sous-location et fournir la preuve du dommage résultant de la sous-location.

La durée d’une sous-location

Lors d’une sous-location par un preneur, celle-ci ne peut pas durer plus longtemps que le bail principal. L’article 32 de la Loi sur le bail à ferme stipule que les droits et obligations du preneur et du sous-locataire sont, pour leurs rapports entre eux, déterminés par les dispositions de la Loi sur le bail à ferme, à l’exception toutefois de celles relatives à la durée minimum du bail, la sous-location ne pouvant se prolonger plus longtemps que le bail principal, quelles que soient les conditions dans lesquelles celui-ci a pris fin.

La durée d’une sous-location est une exception à la règle générale imposant une durée de bail à ferme d’au minimum 9 ans, avec prolongation du bail de plein droit à son expiration et, par périodes successives de neuf ans, à défaut d’un congé valable et même si la durée de la première occupation a excédé neuf ans. Cette exception précisée à l’article 32, indique que le contrat de sous-location s’éteint nécessairement, au plus tard, quand prend fin le contrat principal, quelle qu’en soit la raison, même si le laps de temps écoulé à ce moment est inférieur à neuf ans. L’article 4 reste néanmoins entièrement applicable : la durée du contrat de sous-location est librement fixée par les parties pourvu qu’elle ne soit pas inférieure à neuf ans, et le contrat est prolongé de plein droit à son expiration, par périodes successives de neuf ans, à défaut d’un congé valable. Il s’agit seulement de ne pas permettre au sous-locataire d’imposer sa présence au bailleur au-delà de la durée du contrat de bail principal quelles que soient les conditions dans lesquelles celui-ci a pris fin.

Comme un bail à ferme ne se termine pas de plein droit, après la première période de neuf ans, une nouvelle période de neuf ans prend cours pour le preneur en sous-location.

Nous vous conseillons donc d’établir un contrat de bail à ferme avec votre sous-preneur afin de bien mentionner qu’il s’agit d’une sous-location qui doit impérativement prendre fin quand le bail principal se termine.

L’échange n’est pas une sous-location

Notons enfin que l’échange de biens ruraux n’est pas considéré comme une sous-location. Un tel échange n’a aucune influence sur les droits et obligations des preneurs ni sur ceux des bailleurs.

Par l’échange de biens ruraux, on entend la pratique par laquelle deux preneurs ont la jouissance des terrains qui leur sont loués à ferme, en ce sens qu’ils autorisent chacun réciproquement l’exploitation de fait d’une ou plusieurs parcelles dont le droit de jouissance appartient juridiquement à l’autre sur la base des baux à ferme existants.

Il s’agit donc d’une convention synallagmatique à titre onéreux pour laquelle il est nécessaire que les parcelles échangées soient insérées dans une exploitation agricole et soient utilisées en tant que telles de manière entrepreneuriale.