Faisons le point sur les règles en matière de paiement des fermages

La règle de base reste que le montant du fermage n’est pas libre. En clair, cela signifie que le bailleur ne peut imposer au preneur le fermage qu’il souhaite.

Le fermage doit être calculé de la façon suivante : revenu cadastral non indexé multiplié par un coefficient. Le coefficient diffère selon qu’il s’agisse d’une terre/prairie ou d’un bâtiment.

Le coefficient change annuellement, et ce selon l’évolution du revenu du travail agricole par ha pour chaque région agricole (= revenu annuel moyen des exploitations par région agricole) et selon un index basé sur l’indice des prix à la consommation.

Ainsi, annuellement, les gouvernements régionaux publient un arrêté modifiant le coefficient pour chacune des régions agricoles du pays.

Le dernier en date, en Région Wallonne, est celui du 5 décembre 2019 et peut être consulté via l’adresse internet suivante : http://environnement.wallonie.be/legis/agriculture/generalites/generalit....

Ceci vaut pour les baux écrits ou verbaux dont la durée est inférieure à 18 ans, qu’ils soient authentiques ou enregistrés et qu’ils soient ou non antérieurs au 1er janvier 2020.

Baux d’une durée supérieure à 18 ans

Les règles sont suivantes :

–  bail écrit constaté par acte authentique d’une période de 18 ans : le fermage calculé selon la règle « revenu cadastral x coefficient » peut être majoré de 36 % pour les terres / prairies et de 18 % pour les bâtiments. À la fin de cette période d’occupation de 18 ans, le bail se prolonge pour 9 ans automatiquement, et le fermage revient au taux normal. ;

–  bail écrit constaté par acte authentique d’une période de 21 ans  : le fermage calculé selon la règle « revenu cadastral x coefficient » peut être majoré de 42 % pour les terres / prairies et de 21 % pour les bâtiments. À la fin de cette période d’occupation de 21 ans, le bail se prolonge pour 9 ans automatiquement, et le fermage revient au taux normal ;

– bail écrit constaté par acte authentique d’une période de 24 ans  : le fermage calculé selon la règle « revenu cadastral x coefficient » peut être majoré de 48 % pour les terres / prairies et de 24 % pour les bâtiments. À la fin de cette période d’occupation de 24 ans, le bail se prolonge pour 9 ans automatiquement, et le fermage revient au taux normal ;

–  bail écrit constaté par acte authentique d’une période de 25 ans et plus et bail de carrière  : le fermage calculé selon la règle « revenu cadastral x coefficient » peut être majoré de 50 % pour les terres / prairies et de 25 % pour les bâtiments. À la fin de cette période d’occupation de 25 ans minimum, le bail se prolonge de 9 ans, et le fermage revient au taux normal sauf si le bail est de 27 ans au moins, auquel cas la majoration de fermage reste applicable ;

–  bail de carrière  : le fermage calculé selon la règle « revenu cadastral x coefficient » peut être majoré de 50 % pour les terres / prairies et de 25 % pour les bâtiments.

A noter que le terme « peut » signifie donc que les parties au contrat de bail ne sont pas obligés de majorer les fermages. Ainsi, le bailleur qui ne le souhaite pas n’y est évidemment pas contraint.

Majoration possible

Le décret du 2 mai 2019 a, lui, apporté une nouveauté de taille en la matière. Quelle que soit la durée de la première période d’occupation, pour tous les baux nés après le 1er janvier 2020, le bailleur peut réclamer du preneur une majoration du fermage de :

– 20 % lorsque le contrat de bail (terre / prairie ou bâtiment) entre dans une troisième période de 9 ans ;

– 35 % lorsque le contrat de bail (terre / prairie ou bâtiment) entre dans une quatrième période de 9 ans.

Les dispositions du décret du 2 mai 2019 s’appliquent aussi aux redevances du chef de concession consentie par les pouvoirs publics pour la jouissance et l’exploitation d’un bien rural de même que pour les redevances perçues pour la mise à disposition des biens communaux et sarts communaux ayant pour objet la jouissance ou l’exploitation d’un bien rural.

Rappelons, enfin, que l’augmentation du revenu cadastral résultant de la construction de bâtiment et d’exécution de travaux par le preneur sur le bien loué n’est pas prise en compte pour la fixation du fermage maximal et que le fermage est toujours quérable et non portable, c’est-à-dire qu’il doit être réclamé par le bailleur.

D’après Henry Van Malleghem