Toute
Avis consultatif des directions compétentes
L’usage agricole :plus possible ?
« L’une des premières questions à se
Quelle place dans le plan de secteur ?
Les fonctions envisageables pour la reconversion de bâtiments ne pouvant plus être employés pour un usage agricole dépendront de différents critères : la situation juridique de la parcelle, le cadre bâti (situé au cœur d’un village, en périphérie, dans une plaine agricole isolée…), l’intérêt patrimonial, l’état général des bâtiments et le type de bâtiment (grange, hangar, étable…).
L’ensemble du territoire est couvert par un plan de secteur élaboré dans les années 70-80, définissant des zones réservées à des activités et fonctions particulières. On trouve, entre autres, des zones d’habitat,
La zone d’habitat à caractère rural ?
La zone agricole
Au sujet de la zone agricole, l’article D.II.36 du CoDT précise :
La zone agricole est destinée à accueillir les activités agricoles c’est-à-dire les activités de production, d’élevage ou de culture de produits agricoles et horticoles, en ce compris la détention d’animaux à des fins agricoles ou le maintien d’une surface agricole dans un état qui la rend adaptée au pâturage ou à la culture sans action préparatoire allant au-delà de pratiques agricoles courantes ou du recours à des machines agricoles courantes.
Elle contribue au maintien ou à la formation du paysage ainsi qu’à la conservation de l’équilibre écologique. « On peut ainsi avoir des permis refusés uniquement parce que ça gène dans le paysage ».
Elle ne peut comporter que les constructions et installations indispensables à l’exploitation et le logement des exploitants dont l’agriculture constitue la profession.
Elle peut également comporter des activités de diversification complémentaires à l’activité agricole des exploitants. « On sous-entend bien qu’il a une activité agricole de base », précise Xavier Dubois.
Elle peut être exceptionnellement destinée aux activités récréatives de plein air pour autant qu’elles ne mettent pas en cause de manière irréversible la destination de la zone. « Il est donc par exemple exclu d’y faire du motocross toutes les semaines car cela empêchera à termes l’exploitation de la parcelle. » Pour ces activités récréatives, les actes et travaux ne peuvent y être autorisés que pour une durée limitée sauf à constituer la transformation, l’agrandissement ou la reconstruction d’un bâtiment existant.
Diversification
Dérogation possible
Logements, bureaux, salles de réception ou commerce
En zone d’habitat à caractère rural, la transformation des bâtiments en logements, bureaux, salle de réception, commerce… est conforme néanmoins on réserve une attention particulière aux incidences sur le voisinage et la compatibilité en termes de densité, charroi, bruits ou encore odeurs. Les aménagements annexes que ce type d’affectations engendre tels que les parkings sont également des points qui peuvent poser problème.
Ce même type d’affectations n’est par contre pas conforme en zone agricole. Cela reste néanmoins possible en dérogation. Cette dernière doit alors se justifier, entre autres par la valeur d’usage, patrimoniale, l’état général du bâtiment. « L’entretien du bâtiment ne peut par exemple pas être assumé sans envisager une autre affectation. Les dérogations ne sont pas octroyées automatiquement, elles doivent vraiment être démontrées et justifiées », précise Cédric Harmant.
Le projet proposé devra ainsi être adapté au caractère non urbanisable. S’il s’agit de logements, on privilégiera une densification moindre avec moins d’unités mais plus grandes. On évitera l’installation d’un commerce si la situation est isolée ou la création d’une salle de fêtes si cela est peu compatible avec le voisinage.
S’assurer que le bâtiment n’est pas sous protection
Le certificat d’urbanisme nº2 pour limiter les frais
En bref
L’article D.IV du CoDT précise que les actes et travaux suivants sont soumis à permis d’urbanisme :
– construire ou utiliser un terrain pour le placement d’une ou plusieurs installations fixes (y compris des infrastructures telles que des yourtes ou roulotte) ;
– placer une ou plusieurs enseignes ;
– démolir une construction ;
– reconstruire ;
– transformer une construction existante (atteinte à la structure portante, modification) ;
– créer un nouveau logement dans une construction existante ;
– modifier la destination de tout ou partie d’un bien, en ce compris par la création dans une construction existante d’un hébergement touristique. « Remarquons néanmoins que la création d’un commerce d’une surface inférieure à 300m² n’est pas considérée comme un changement de destination » ;
– modifier dans un bâtiment dont la destination autorisée par permis d’urbanisme est commerciale, la répartition des surfaces de vente et des activités commerciales autorisées ;
– modifier sensiblement le relief du sol ;
– boiser ou déboiser ; toutefois, la sylviculture dans la zone forestière n’est pas soumise à permis ;
– abattre : a) des arbres isolés à haute tige, plantés dans les zones d’espaces verts prévues par le plan de secteur ou un schéma d’orientation local en vigueur ; b) des haies ou des allées dont le Gouvernement arrête les caractéristiques en fonction de leur longueur, de leur visibilité depuis l’espace public ou de leurs essences ;
– abattre, porter préjudice au système racinaire ou modifier l’aspect d’un arbre ou arbuste remarquable ou d’une haie remarquable, lorsqu’ils figurent sur une liste arrêtée par le Gouvernement ;
– défricher ou modifier la végétation de toute zone dont le Gouvernement juge la protection nécessaire ;
– cultiver des sapins de Noël dans certaines zones et selon les modalités déterminées par le Gouvernement ;
– utiliser habituellement un terrain pour : a) le dépôt d’un ou plusieurs véhicules usagés, de mitrailles, de matériaux ou de déchets ; b) le placement d’une ou plusieurs installations mobiles, telles que roulotte, caravanes, véhicules désaffectés et tentes. « Nous vous conseillons d’être vigilant lorsque vous recevez des demandes pour installer ce type d’habitat sur vos terrains car en cas de procédure infractionnaire, c’est le propriétaire qui est verbalisé ».
– pour la région de langue française, entreprendre ou laisser entreprendre des travaux de restauration au sens de l’article 187, 11º, du Code wallon du patrimoine relatifs à un bien immobilier inscrit sur la liste de sauvegarde, classé ou soumis provisoirement aux effets du classement en application des dispositions du même Code.
Selon la situation, il est a noté qu’un permis d’environnement pi d’implantation commerciale peuvent être également requis.
Valorisation des bâtiments de ferme: «Un projet qui tient la route correspond à une demande, est réaliste et rentable»
On se base tout d’abord sur ses préférences personnelles, ses compétences et on envisage le projet en famille ou non. « Il ne faut jamais faire quelque chose qu’on n’a pas envie de faire, ça ne marche pas ! Votre projet doit correspondre à vos valeurs. Il faut également s’interroger sur ce qu’on est disposé à accepter : partager son espace de vie, accepter des impacts sonores éventuels, de la circulation au sein de la ferme… », dit Claire Carlier.
Le projet doit également coller à l’environnement et la localisation du lieu où il sera établi.
On peut le gérer de manière familiale, individuelle ou en déléguer la gestion à une personne extérieure : « Dans ce cas, il faudra penser à établir des conventions ».
L’intérêt patrimonial des bâtiments est aussi à considérer. « C’est toujours dommage de ne pas le mettre en avant mais cela demande souvent des investissements ».
La disponibilité et la flexibilité nécessaires pour l’activité développée ne doivent pas être négligées. « Serez-vous disponible à des moments précis, tout au long de la semaine ? Cette nouvelle diversification doit trouver sa place dans votre emploi du temps ».
Bien sûr, les investissements nécessaires et les moyens financiers disponibles doivent être clairement définis au préalable.
« Un projet qui tient la route correspond à une demande, est réaliste et rentable. Il faut définir le retour financier que l’on souhaite, déterminer son seuil de rentabilité, la durée d’amortissement… Et ne pas oublier de se payer ! D’autant plus si le projet est censé permettre un retour à la ferme par la création d’un emploi complet ou partiel ».
Il est également utile de penser au projet de façon à ce qu’il soit réversible et d’anticiper le partage du patrimoine lors de la succession.
Enfin et surtout, il faudra vérifier la faisabilité du projet au niveau urbanistique, juridique et sécuritaire : les normes incendie, les zones urbanistiques, les conditions environnementales, le statut ou les conventions entre partenaires.
Quelles possibilités ?
Lorsque le projet se précise, d’autres points sont également à préciser et envisager en fonction de la situation. Claire Carlier aborde plus particulièrement l’hébergement touristique, domaine dans lequel elle accompagne régulièrement les agriculteurs et cite plusieurs questions à se poser : :
– Quelle clientèle ? : « Vise-t-on des touristes, des personnes en quête de ressourcement, d’un lit pour la nuit… ? » ;
– Quelle partie du bâtiment dédie-t-on à l’hébergement ?, L’envisage-t-on de manière indépendante ?, Sous forme de chambres d’hôtes ou de gîtes ? ;
– Quelle capacité ? : « Ça peut aller de 2-3 personnes à 70 et ça ne demande pas la même gestion » ;
– Combien ? : « On peut en consacrer plusieurs à du tourisme de passage ou se centrer sur un seul logement plutôt dédié aux couples à la recherche d’un peu de calme »,
– Quels services proposer ? : Petit-déjeuner et/ou tables d’hôtes ?, Découverte de la ferme ?, « La ferme peut être utilisée comme un atout, il ne faut pas la cacher ».
Accueil Champêtre en Wallonie peut vous aider à répondre à toutes ses questions et élaborer un projet qui vous ressemble et vous convient.