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Donation d’un bien immobilier: éviter les droits de successions et garder une certaine maîtrise

Afin d’éviter des droits de succession élevés pour mon fils, je veux lui faire une donation. D’un autre côté, je ne veux pas perdre tout contrôle. De quelle manière réunir ses deux souhaits ?

Temps de lecture : 4 min

Selon l’article 894 du Code Civil, la donation est un acte entre vifs par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement d’une chose, en faveur du donataire qui l’accepte. Elle implique un appauvrissement du donateur, un enrichissement corrélatif du donataire et une intention libérale. L’enrichissement du donataire ne signifie pas qu’une libéralité ne puisse avoir lieu sans contrepartie. Un tel acte restera qualifié de donation pour autant que la contrepartie demeure bien en deçà de la valeur du bien donné.

La donation avec charge

Un don avec charge implique une obligation devant être exécutée par le donataire qui accepte la donation. Cette obligation peut être très variée. Il pourra par exemple s’agir d’une interdiction d’aliénation temporaire ou une charge de vous. On soulignera toutefois que toute charge impossible, illicite ou immorale est réputée non écrite de telle sorte que la donation doit être considérée comme pure et simple.

Le donataire qui accepte la donation doit par conséquent exécuter la charge. À défaut, on pourra exiger la révocation de la donation. Dans un tel cas, le bien donné retournera dans le patrimoine du donateur avec effet rétroactif. L’acte de donation sera ainsi supposé n’avoir jamais été conclu.

La donation avec réserve d’usufruit

La donation est dite « avec réserve d’usufruit » quand seule la nue-propriété du bien est donnée, et que le donateur conserve l’usufruit du bien donné. Cette technique permet au donateur de conserver la jouissance du bien (droit de l’utiliser et d’en percevoir les loyers), tout en réalisant la transmission de son patrimoine.

Cette faculté de réserver l’usufruit sur le bien donné est inscrite dans l’article 949 C. civ. Celui stipule qu’il est permis au donateur de faire la réserve à son profit, ou de disposer au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés.

Attention néanmoins, la donation d’un immeuble avec réserve d’usufruit entraîne la perception de droits d’enregistrement. Le droit est calculé sur la valeur de la pleine propriété de l’immeuble. Cette perception est logique puisque, comme mentionné ci-dessus, lors de l’extinction de l’usufruit, il n’y aura plus de droits à payer.

Tarifs de donation d’un bien immobilier

Une fois rédigé par le notaire, l’acte notarié doit être officiellement enregistré dans un délai de quinze jours. Le donataire est ensuite dans l’obligation de s’acquitter du droit de donation.

Voici les taux pour les donations réalisées en ligne directe, comme c’est le cas, donc pour une donation à son fils. Jusqu’à 150 000 €, on applique un taux unique de 3 % ; entre 150 000 € et 250 000 €, le taux applicable est 9 % ; entre 250 000 € et 450 000 €, celui-ci est de 18 % ; et à partir de 450 000 €, on parle de 27 %.

Lorsqu’on sait que le taux de droit de succession s’élève à 10 % dans la tranche de 100.000 € à 150.000 €, il est clair que donner un bien immobilier avant son décès est, d’un point de vue fiscal, bien plus intéressant que de le léguer à sa mort.

Donner en tranches

Les taux des droits de donation étant progressifs, pour celui qui possède un gros patrimoine immobilier, mieux vaut donner ses biens par étapes, c’est-à-dire de façon échelonnée dans le temps, puisque les compteurs sont remis à zéro tous les trois ans.

Quand il s’agit d’un bien immobilier de plus de 150.000 €, il est préférable de procéder à une donation par tranches de 150 000 € que par tranches plus élevées. Vous éviterez ainsi que le montant de votre donation n'atteigne des sommets, de même que le droit de donation qui s’y rapporte.

Combiner les types de donation

Selon, il est donc possible d’assurer les deux objectifs formulés en introduction par la combinaison de plusieurs techniques : la donation avec charge et la donation avec réserve d’usufruit ou même plus, la donation par tranches avec charge et avec la réserve d’usufruit.

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