La durée des baux verbaux en cours: 36 ans, aussi pour les baux conclus avant la réforme?

Le Parlement wallon a voté, le 2 mai 2019, un décret modifiant diverses législations en matière de bail à ferme. Ce décret est entré en vigueur le 1er janvier 2020. Depuis cette réforme, les baux à ferme font l’objet d’un terme extinctif : au bout de trois renouvellements (soit 36 ans quand s’il s’agit d’un bail dont la première période dure 9 ans, ce qui est le cas, en principe, lorsqu’il s’agit d’un bail oral), le bail ferme prend fin automatiquement.

L’article 4 de la loi sur le bail à ferme modifié stipule que la durée d’un bail à ferme est fixée par les parties. Elle ne peut être inférieure à neuf ans. Si une durée inférieure a été stipulée, elle est de plein droit portée à neuf ans. À défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration par périodes successives de neuf ans mais dans la limite de trois prolongations, même si la durée de la première période a excédé neuf ans. Au terme de la troisième prolongation, le bail prend fin de plein droit. Au terme de la troisième prolongation, lorsque le preneur est laissé dans les lieux, le bail se poursuit d’année en année par tacite reconduction entre les mêmes parties au bail à ferme.

Votre bail a pris cours le 1er octobre 1988. Cela signifie que depuis 32 ans, il y a un bail. La durée de votre bail a donc déjà passé le point de la troisième prolongation en 2015. Dans la logique du nouvel article 4 de la loi sur le bail à ferme, le bail devrait prendre fin de plein droit le 1er octobre 2024.

Droit transitoire pour les baux oraux

La question qui se pose est de savoir si ce nouveau régime est d’application à un bail à ferme qui a pris cours avant cette réforme. On peut y trouver la réponse dans l’article 52 Décret du 2 mai 2019 modifiant diverses législations en matière de bail à ferme. Cet article prévoit, entre autres, qu’à défaut d’un bail écrit intervenu au terme du délai de cinq ans à dater de l’entrée en vigueur de la réforme, les baux oraux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la réforme sont considérés comme des baux commençant une troisième période de neuf ans de bail à la date de l’entrée vigueur de la réforme.

Cet article stipule aussi qu’à défaut d’un bail écrit au terme du délai de cinq ans, s’il est apporté la preuve qu’un bail oral ou une cession simple a été conclu il y a moins de dix-huit ans à la date d’entrée en vigueur de la réforme, le bail se poursuit pour une période permettant son exécution pour une durée maximale de trente-six ans.

En bref, si aucun bail écrit n’est conclu avec le bailleur dans un délai de cinq ans après le 1er janvier 2020 et si la preuve ne peut être faite qu’un bail a été conclu moins de 18 ans avant cette date, le bail sera considéré comme un bail commençant une troisième période de neuf ans à partir du 1er janvier 2020. Il lui reste alors deux périodes de 9 ans (la troisième et la quatrième) soit 18 ans. Le bail prendra donc automatiquement fin à la veille du 1er janvier 2038, à la fin de la quatrième période de bail.

Les baux conclus après le 1er janvier 2002

Nous attirons néanmoins l’attention sur la situation spécifique dans laquelle les preneurs se trouvent avec un bail à ferme ayant pris cours après le 1er janvier 2002.

Selon le sixième paragraphe de l’article 52 Décret du 2 mai 2019 modifiant diverses législations en matière de bail à ferme, un tel bail se poursuit pour une période permettant son exécution sur une durée maximale de trente-six ans. En effet, il stipule: « En dérogation à l'alinéa 5, à défaut d'un bail écrit au terme du délai de cinq ans, s'il est apporté la preuve qu'un bail oral ou une cession simple a été conclu il y a moins de dix-huit ans à la date d'entrée en vigueur du présent décret, le bail se poursuit pour une période permettant son exécution pour une durée maximale de trente-six ans».

Pour profiter de cet avantage c’est le preneur qui doit prouver que le bail a pris cours après le premier janvier 2002.

Les baux par écrit

Pour être complet, en ce qui concerne les baux écrits, il faut considérer qu’ils prendront fin à l’issue de la troisième prolongation.