Bornage et limite de parcelle: la présence d’une clôture peut-être décisive
Je suis en discussion, depuis des années avec un propriétaire voisin au sujet de la ligne de séparation entre nos deux parcelles. Nous n’arrivons pas à résoudre le problème à l’amiable. Que dois-je faire pour clore le débat ?
Il s’agit, nous semble-t-il d’une discussion classique de bornage. Les règles ayant récemment été modifiées, revenons d’abord sur le nouveau cadre législatif.
Selon l’article 3.61 du nouveau Code civil les limites de la propriété foncière sont déterminées en premier lieu par la prescription acquisitive. À défaut, l’acte authentique de bornage détermine les limites de la parcelle, sauf contrat ultérieur modifiant la limite de la parcelle. À défaut de bornage, les limites de la parcelle sont déterminées par les titres de propriété. Si ceux-ci n’offrent pas non plus de réponse certaine, les limites de la parcelle sont établies selon l’état de la possession et les autres indices de fait, parmi lesquels la clôture de fait et les documents cadastraux.
Ce même article dispose aussi que chaque propriétaire ou, pour la durée de son droit et moyennant l’intervention du propriétaire, chaque titulaire de droit réel peut obliger le propriétaire de la parcelle contiguë à procéder au bornage entre les parcelles. Le bornage peut être amiable, auquel cas la limite séparative est fixée dans un acte authentique, qui sera transcrit dans les registres du bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale, et est matérialisée sur les parcelles par des signes extérieurs.
Finalement cet article prévoit qu’une procédure judiciaire est possible si on n’arrive pas à un accord à l’amiable.
La procédure judiciaire
Vous devez tout d’abord envoyer une invitation supplémentaire à votre propriétaire voisin pour procéder à un bornage amiable. On comprend bien que cette invitation semble inutile, mais elle est obligatoire. Dans le texte du paragraphe 4 de l’article 3.61 du nouveau Code civil, il est précisé qu’une demande en justice ne sera pas acceptée en l’absence d’une tentative de bornage à l’amiable. De plus, il faut attendre trois mois après l’envoi recommandé d’une invitation à procéder à un bornage amiable. Vu que cette toute nouvelle règle est d’application depuis le premier septembre, nous vous conseillons d’envoyer dès maintenant votre courrier recommandé afin de prouver que vous avez respecté les conditions de la loi.
La demande en justice doit être lancée par requête contradictoire. Il est conseillé de consulter un avocat pour cette procédure.
Dans la procédure le juge nommera un expert – géomètre pour lui donner un avis sur la position exacte de la ligne séparative.
Si présence d’une clôture
Dans votre écrit, vous mentionnez la présence d’une clôture que votre voisin ne veut pas accepter comme ligne séparative. Il n’est pas indiqué depuis quand cette clôture se trouve en place néanmoins, elle peut jouer un rôle décisif dans la procédure.
Rappelons que la Cour de Cassation a décidé en 2014 que l’imprescriptibilité du droit d’un propriétaire foncier de demander à son voisin le bornage de leurs propriétés contiguës, ne concerne que le droit de déterminer la ligne séparative même entre les propriétés contiguës et non la ligne séparative même. Ou autrement dit, même si un propriétaire peut encore demander de procéder au bornage, la ligne séparative peut être fixée sur base d’un mur ou d’une clôture qui se trouve sur place depuis plus de trente ans. C’est ce qui est repris dans le paragraphe 2 du nouvel article 3.61 du Code civil : les limites de la propriété foncière sont déterminées en premier lieu par la prescription acquisitive.
Dans ce cadre, il est intéressant de référer au juge de paix de Zomergem qui a décidé dans le passé (et sous le régime de l’ancien Code civil) que pour que la prescription acquisitive trentenaire la clôture d’une prairie ne peut servir de base à une possession non équivoque car elle doit être remplacée tous les 10 ans ainsi qu’en cas de dégâts. La clôture est généralement implantée à 50 cm de la ligne de séparation et les clôtures électriques doivent être placées à 50 cm au moins pour autant qu’elles soient autorisées. Nous estimons que même sous les règles actuelles il sera à votre charge de prouver que votre clôture n’a pas été déplacée depuis plus de trente ans.
