Le quizz de droit rural: Fermier, je prends à bail un terrain à bâtir et reçois un congé pour motif de construction. Ai-je droit à des indemnités?

Un précédent quizz abordait les indemnités du chef de fumures, pailles, engrais et arrière-engrais en cas de fin de bail, par exemple pour motif d’exploitation personnelle sur un terrain agricole. Lorsque le bien loué est à bâtir, la loi, en son article 6 §1er 2º, permet au bailleur, dans des conditions définies, de libérer le bien (en sa «  portion » à bâtir uniquement) pour construire, à tout moment, moyennant un délai de préavis de 3 mois, pour autant que le bailleur dispose d’un permis d’urbanisme et qu’il ne doive pas réaliser de travaux de voiries (=> accès à la voie publique, à différencier des équipements publics).

Le délai de préavis de pareil congé, comme dit ci-dessus, est assez court puisqu’il est réduit à 3 mois, éventuellement prolongé à l’enlèvement de la récolte croissante (article 11.1 de la loi). Vu la durée réduite de ce délai, l’article 46 de la loi permet au preneur évincé, s’il ne conteste pas le congé, de recevoir des indemnités de sortie plus importantes, ce pour compenser la rapidité à laquelle il est tenu de libérer le bien loué. Cette indemnité est nommée «  indemnité complémentaire » et s’additionne, en fait, aux indemnités de sortie classiques. Elle est calculée, dit la loi en un principe d’apparence claire mais d’application plus délicate, en tenant compte de la perte professionnelle en cheptel et en matériel et la perte de jouissance pendant le nombre d’années à courir avant l’expiration de la période de bail en cours. Bref, il sera difficile de calculer cette indemnité sur base des critères légaux, ce d’autant plus que la superficie d’un terrain à bâtir à libérer est souvent réduite. L’idéal est donc de trouver un bon arrangement avec le bailleur.

Si un désaccord persiste, ce sera au Juge de Paix de trancher mais, en attendant sa décision, l’article 46 al.3 de la loi prévoit que le bailleur est tenu à payer au preneur une indemnité provisionnelle égale au montant des années de fermage restant à courir avant l’expiration du bail, sans qu’il y ait lieu de tenir compte d’un nombre d’années de fermage inférieur à 4 et supérieur à 8. Précisons que le même principe prévaut en cas de congé concernant des terrains à destination industrielle.

Henry Van Malleghem, avocat au Barreau de Tournai