Le congé pour motif de constructions et son délai de préavis de 3 mois!

On peut définir le congé comme étant la manifestation écrite adressée par une partie au contrat (en pratique, souvent, le bailleur) à l’autre partie de mettre fin au bail pour un des motifs prévus par la loi. Il ne faut pas confondre le congé avec une demande de résiliation / résolution de bail qui, elle, tend à solliciter du Juge de Paix qu’il « casse » le bail en raison du comportement locatif fautif (c’est-à-dire ne pas respecter les obligations du bail) de l’autre partie.

La loi sur le bail à ferme encadre soigneusement les congés qu’elle autorise à envoyer à l’une ou l’autre des parties. Ainsi, elle dicte le contenu minimal du congé, le moment où il peut être envoyé, la durée du préavis et énumère, de façon précise et limitative, les motifs de congé. Pour être clair, le motif de congé est la raison pour laquelle il est envoyé. La loi liste ces raisons. Parmi celles-ci – c’est ce qui intéressera ces quelques lignes –, figurent les congés dits à préavis réduit relatif aux terrains bâtissables.

Dans l’optique de la construction

Lorsqu’un terrain loué se trouve en zone constructive ou est susceptible d’accueillir une construction, la loi facilite en fait la possibilité, pour le bailleur, de récupérer la libre disposition du terrain dans l’optique de la construction. Les facilités dont il est question concernent la durée du délai de préavis, qui est réduit à trois mois (l’expéditeur du congé pourra donc compter disposer du terrain, en règle, trois mois après la notification de celui-ci) et le fait que le congé puisse être notifié à tout moment de la vie du bail, sans devoir attendre (comme parfois, par exemple, en matière d’exploitation personnelle) la fin de la période en cours.

Ces facilités découlent du bon sens, ce bon sens pouvant être illustré à travers un exemple. Imaginons un bailleur, Monsieur X. Ce dernier est propriétaire d’un terrain administrativement classé à bâtir qui est loué à un agriculteur, Monsieur Y, selon un bail ayant pris cours le 1er octobre 2023 pour 9 ans (fin, donc, de la première période en 2032). Dès 2025, X nourrit le projet de déménager de l’appartement qu’il prend en location et de construire une maison pour sa petite famille. Serait-il logique et sensé de contraindre X à attendre la fin de la période en cours, soit 2032, pour récupérer son terrain et y construire sa maison. Poser la question revient à y répondre. Dans ce genre de cas, la loi permettra X de notifier à Y un congé pour motif de construction, à tout moment, avec l’obligation d’observer un délai de préavis de 3 mois.

Des conditions à respecter

La loi prévoit toutefois certaines conditions à respecter.

Il doit s’agir d’un terrain constructible au sens de la loi sur le bail à ferme. Concrètement, cela signifie que la notion de terrain constructible au sens de la loi n’est pas forcément le même que celle que la notion de terrain constructible au sens urbanistique. Ainsi, un terrain à bâtir au plan de secteur ne sera pas forcément considéré comme à bâtir au sens de la loi sur le bail à ferme. Le critère, en fait, est celui de l’obtention du permis d’urbanisme. Ceci est tellement vrai que, sur le plan de la forme du congé, la loi impose d’annexer au congé envoyé le permis d’urbanisme. En pratique, donc, le bailleur obtiendra son permis d’urbanisme et notifiera ensuite son congé annexé du permis d’urbanisme. Pour en revenir au critère de terrain bâtissable, il peut donc être défini, au sens de la loi sur le bail à ferme, comme étant un terrain susceptible de recevoir un permis d’urbanisme et/ou l’ayant reçu. Pour le surplus de précisions, il est renvoyé à l’article 6 §1e 1º à 5º mais il peut être précisé que, dans la grande généralité des cas, le congé n’est valide que si le terrain en question ne nécessite pas de travaux de voirie : autrement dit, il devra avoir accès à la voie publique (les travaux de voirie ne sont pas à confondre avec les équipements de la voie publique : eau, électricité, gaz, etc etc.).

Et pour les terrains mixtes ?

Dans la grande majorité des cas, les terrains bâtissables sont profonds de 50 mètres à partie de la voie publique mais qu’en est-il des terrains mixtes, c'est-à-dire ceux dont la référence cadastrale couvre tout à la fois une partie bâtissable et une partie agricole ? Il est évident que le congé couvrira la partie bâtissable, donc 50 mètres à front de voirie. Mais il serait aussi envisageable (mais sans certitude) de penser que le congé pourrait couvrir le solde de la parcelle, selon l’adage juridique bien connu selon lequel «  Accessorium sequitur principale  »  : l’accessoire suit le principal. D’une parcelle, le principal serait la partie à bâtir et l’accessoire serait la partie agricole qui suivrait, en quelque sorte, le sort de la partie principale à bâtir. Il s’agit là d’une théorie suivie par certains dont la certitude juridique n’est toutefois pas garantie. Quoi qu’il en soit, et en tout état de cause, même si la partie agricole n’est pas englobée dans le congé, le bailleur, qui aura construit, pourra toujours envisager de notifier ultérieurement un congé pour motif d’usage familial, c’est-à-dire reprendre 20 ares contigus à sa maison d’habitation, ce type de congé étant prévu à l’article 6 §2 de la loi sur le bail à ferme.

En pratique

Au niveau des formes, on rappellera que :

– Le congé doit être notifié conformément à l’article 57 de la loi sur le bail à ferme (c’est-à-dire, généralement, par voie d’huissier ou par voie recommandée) ;

– Le congé doit être adressé au preneur et, s’il y en a plusieurs, de façon individuelle à chaque preneur pour s’assurer que chacun d’entre eux est touché par le congé ;

– Le congé doit renseigner certaines mentions, notamment le motif pour lequel il est donné (12 §1er de la loi) et une description de la marche à suivre liée à la possible contestation par le preneur (article 12§1er al. 3 et 12§4 de la loi) (il n’est pas inutile non plus d’indiquer l’échéance du délai de préavis).

On terminera en rappelant que, depuis le 1er janvier 2020, tout congé notifié au preneur dans les formes et dans les délais est définitivement valide si, dans les 3 mois, il n’a pas fait l’objet d’une contestation par le preneur en saisissant le Juge de Paix.

Henry Van Malleghem