Que faire si un occupant ne paie pas?

Avant d’agir contre l’occupant d’un terrain agricole, il faut d’abord examiner la nature de la convention.
Avant d’agir contre l’occupant d’un terrain agricole, il faut d’abord examiner la nature de la convention. - DJ

D’après votre récit, il est clair que votre père a conclu une convention avec l’agriculteur qui occupe depuis des années votre parcelle. La question est de savoir de quel type de convention il s’agit car cela à une importance pour savoir si l’occupant commet ou non une infraction.

Selon nous, deux hypothèses peuvent être envisagées. Soit votre père a convenu avec l’agriculteur d’une occupation gratuite de son terrain, soit les parties ont convenu d’un certain montant pour l’occupation.

Si gratuit pas sous bail

Dans le premier cas, il y a un commodat. Le commodat est le prêt à l’usage. Ce genre de contrat est réglé par le Code Civil. L’article 1875 du Code Civil stipule que le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servie. Ce prêt est essentiellement gratuit comme l’article 1876 du Code Civil en dispose. Étant donné qu’un bail à ferme nécessite le paiement d’un fermage, un contrat d’occupation gratuite ne peut jamais être assimilé à un bail.

La convention de bail à ferme suppose la fixation d’un prix. L’absence de prix ou la stipulation d’un prix dérisoire fait de celui-ci, en dépit de la qualification donnée par les parties, un contrat à titre gratuit, communément appelé prêt à usage gratuit ou commodat, échappant aux dispositions de la loi sur le bail à ferme (Rép. not., « Le bail à ferme » (P. et V. Renier), t. VIII, l. II, éd. 1992, no 11). Le simple usage d’une parcelle agricole, même sur une longue période, ne procure pas de droits au bail.

Dans le second cas, si un paiement existe, il y a donc bail à ferme car l’agriculteur occupant exploite votre terrain dans son exploitation agricole.

En commodat, congé rapide possible

Dans l’hypothèse de commodat, l’agriculteur ne viole aucune obligation, car il ne doit pas s’acquitter d’une location pour l’usage du terrain.

Néanmoins, vous pouvez, avec votre frère, donner congé à l’agriculteur. Comme aucun contrat ni écrit ne semblent exister, il vous est difficile de savoir quel préavis vous devez respecter. Une convention verbale d’occupation d’un terrain agricole est nécessairement conclue pour une durée indéterminée, à défaut de preuve de l’existence d’un terme convenu. Chaque partie est libre de mettre unilatéralement fin à cette convention pour n’importe quel motif, moyennant le respect d’un délai de préavis raisonnable. Ce principe a été confirmé par la Cour de Cassation dans son arrêt du 10 septembre 2012 (Cour de Cassation – arrêt nº F-20120910-2 (C.10.0636.F) du 10 septembre 2012) De notre avis, un préavis de 3 mois, éventuellement prolongé pour permettre à l’agriculteur d’enlever la récolte croissante, semble raisonnable.

Bail à ferme : fermage obligatoire

Dans l’hypothèse du bail à ferme, la situation est complètement différente. Le paiement d’un fermage est une obligation essentielle du fermier. Le non-paiement du fermage constitue un manquement grave aux obligations du preneur, qui justifie la résiliation du bail.

Pour que vous puissiez demander au Juge de Paix la résiliation du bail, il faut d’abord donner l’occasion au fermier de payer le fermage. À cette fin, vous devez mettre votre preneur en demeure par lettre recommandée sinon vous risquez le rejet de votre demande de résiliation de bail à ferme sur base de l’article 29 de la Loi sur le bail à ferme.

L’article 29 de la loi sur le bail à ferme précise, d’une part, que la résiliation du bail à ferme ne peut être demandée que s’il résulte de l’inexécution par le preneur de ses obligations un dommage pour le bailleur et que, d’autre part, la résiliation n’est possible que suivant les circonstances, ce qui veut dire que la faute du preneur doit être telle qu’une sanction aussi importante que la résiliation du bail à ferme est justifié de ce fait. Nous avons connaissance de jugements dans lesquels le tribunal donne un délai au preneur afin de rattraper l’arriérée de fermage sans qu’une résiliation soit prononcée.

Rappelons que les loyers des maisons et des biens ruraux se prescrivent par cinq ans selon l’article 2277 du Code Civil. Vous pouvez donc réclamer au maximum le fermage pour les cinq dernières années.