À défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration par périodes successives de neuf ans mais dans la limite de trois prolongations, même si la durée de la première période a excédé neuf ans. Au terme de la troisième prolongation, le bail prend fin de plein droit et, lorsque le preneur est laissé dans les lieux, se poursuit d’année en année par tacite reconduction.

La durée des baux verbaux en cours: 36 ans, aussi pour les baux conclus avant la réforme?

Droit rural

Si vous recevez un congé  d’un nouveau propriétaire,  il est également conseillé de vérifier si votre droit de préemption  n’a pas été violé.

Bail à ferme et congé donné par un nouveau propriétaire: un préavis de seulement 6 mois?

Droit rural

Je suis preneur de 4 ha de terres agricoles par un bail verbal. J’ai récemment reçu un congé pour exploitation personnelle d’une personne qui m’est inconnue et qui prétend être le nouveau propriétaire. Il me donne congé avec un préavis de 6 mois. Est-ce correct ? Que faire ?

Le propriétaire dont le fonds est enclavé obtenant une servitude légale d'enclave du fait de l’absence d’accès via la voie publique doit payer une indemnité proportionnelle au dommage qu'il peut occasionner.

La servitude de passage: elle ne bénéficie pas de la prescription trentenaire!

Droit rural

Nous sommes propriétaires d’un terrain agricole que nous exploitons, nous-même, dans notre ferme. Nous y avons accès par le terrain voisin et ce, depuis plus de trente ans. Ce dernier a récemment été vendu et le nouveau propriétaire ne veut plus que nous passions par son champ. Que pouvons-nous faire ? Pouvons-nous invoquer une servitude par prescription ?

Lorsqu’on sait que le taux de droit de succession s’élève à 10% dans la tranche de 100.000 € à 150.000 €, il est clair que donner un bien immobilier avant son décès est, d’un point de vue fiscal, bien plus intéressant que de le léguer à sa mort.

Donation d’un bien immobilier: éviter les droits de successions et garder une certaine maîtrise

Droit rural

Afin d’éviter des droits de succession élevés pour mon fils, je veux lui faire une donation. D’un autre côté, je ne veux pas perdre tout contrôle. De quelle manière réunir ses deux souhaits ?

Même s’il reçoit l’autorisation de réguler la population de sangliers dans une réserve naturelle, le propriétaire de cette réserve n’est pas titulaire d’un droit de chasse ni, dès lors, présumé responsable du dommage causé par le gibier.

Réparation des dégâts causés par le gros gibier: qui est responsable?

Droit rural

Dans un arrêt de 8 octobre dernier, la Cour de Cassation rend une décision quant au fait qu’un propriétaire d’une réserve naturelle soit présumé responsable des dégâts causés par des sangliers s’il a reçu l’autorisation d’en réguler la population de sangliers.

Suite à l’aveu de faillite ou la citation en faillite, le tribunal de l’entreprise tiendra une audience en présence du Procureur du Roi. Il déclare l’entreprise en faillite s’il estime que les conditions  de la faillite sont réunies et désigne un juge-commissaire et un ou plusieurs curateurs.

Cours et tribunaux: le tribunal d’entreprise et la gestion des faillites

Droit rural

Nous poursuivons notre tour des tribunaux et cours belges avec le tribunal d’entreprise.

Celui qui exploite un bien rural pourra fournir la preuve de l’existence d’un bail à ferme et  de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris.

Prairie occupée et payée par virement:Y a-t-il bail à ferme? Puis-je donner congé?

Droit rural

Suite au décès de nos parents, nous sommes trois enfants à vouloir vendre leur maison et une pâture adjacente. Cette prairie a été donnée en location à un agriculteur du village sans écrit. À l’époque, il avait promis de quitter la prairie à la première demande. Ces dernières années, la location a été payée par virement et aujourd’hui, il ne veut pas libérer notre pâture et il invoque la protection de la loi sur le bail à ferme.

Un ami n’a jamais droit à une indemnité qualifiée de salaire différé car la Loi du 28 décembre 1967 relative à l’octroi d’un salaire différé dans l’agriculture et l’horticulture prévoit seulement ce type de salaire pour les descendants légitimes, naturels ou adoptifs.

Salaire différé ou donation?: Comment rémunérer un ami aidant?

Droit rural

Depuis de nombreuses années, un ami voisin m’aide beaucoup sur la ferme. Il n’a jamais demandé de paiement pour ce boulot, mais je souhaite quand même le rémunérer. Comment puis-je faire au mieux étant donné que j’ai moi-même trois enfants et je ne veux pas de discussions entre eux et mon ami.

Chaque tribunal de première instance est composé de plusieurs sections : le tribunal civil,  le tribunal correctionnel, le tribunal de la jeunesse, le tribunal de la famille et  le tribunal de l’application des peines. Ici, le tribunal de première instance  de Dendermonde (Flandre-Orientale).

Le tribunal de premier instance au centre du paysage juridictionnel

Droit rural

Nous poursuivons notre tour de l’organisation juridictionnelle avec un tribunal se situant au milieu de la pyramide représentant graphiquement les différents niveaux du droit belge.

La Fédération du Notariat (Fednot) vient de publier son traditionnel baromètre des terres agricoles.

Le prix des terres agricoles en 2019: hausse en Wallonie, mais statu quo en Flandre

Economie

En 2019, le prix moyen d’une terre agricole en Belgique s’élevait à 46.778 euros par ha, en hausse de 0,6 % comparé à 2018. Cette évolution ache une grande disparité entre le sud et le nord du pays. Du côté de la taille des parcelles, une tendance se poursuit : les terres vendues sont de plus en plus petites.

Il existe un panneau de signalisation spécifique pour la traversée de bétail,  le panneau de danger A 29. Ce panneau de signalisation avertit les cyclistes  et piétons qu’ils peuvent être confrontés à des animaux se trouvant sur le chemin.

Sur la route avec mon bétail: devoirs, responsabilités et précautions

Droit rural

Vente d’une parcelle et preneur bénéficiant d’une pension de retraite:droit de préemption et congé

Droit rural

Je suis propriétaire d’une parcelle agricole louée à un agriculteur depuis de nombreuses années. Je souhaiterais vendre ma parcelle. J’ai donc pris contact avec mon preneur afin de préparer cette vente. Bien qu’étant âgé de 68 ans, celui-ci refuse toute collaboration et prétend que son exploitation agricole n’est pas viable sans ma parcelle de 56 ares. Que faire ?

Le coefficient qui intervient dans le calcul du fermage est désormais fixé annuellement, selon l’évolution du revenu du travail agricole par ha pour chaque région agricole et selon un index basé sur l’indice des prix à la consommation.

Faisons le point sur les règles en matière de paiement des fermages

Droit rural

Le texte légal de référence sur le paiement des fermages demeure la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages. Celle-ci a cependant été amendée successivement par le décret du 20 octobre 2016 limitant les fermages et par le décret du 2 mai 2019 introduisant la nouvelle loi sur les baux à ferme entrée en vigueur le 1er janvier 2020.

Les mesures prises pour lutter contre le coronavirus ont un impact sur le fonctionnement  de la justice, c’est pourquoi la mise en place de dispositions spécifiques était nécessaire.

L’impact des mesures de lutte contre le coronavirus sur le fonctionnement de la justice

Droit rural

Des mesures concernant la crise du coronavirus ont été prises à presque tous les niveaux, qu’ils soient fédéral, régional, provinciale ou même communale. Celles-ci sont prises pour lutter contre le coronavirus et ont un impact sur le fonctionnement de la justice c’est pourquoi la mise en place de dispositions spécifiques était nécessaire. Voici quelques précisions surles modifications temporaires les plus importantes.

Un nouveau décret adapte la procédure applicable en matière de droit de préemption aux ventes aux enchères en ligne. La vente des terres agricoles par biddit est donc possible lorsque le droit de préemption du preneur est respecté.

La vente des terres agricoles par Biddit: possible lorsque le droit de préemption est respecté

Droit rural

Je suis propriétaire de terres agricoles en indivision avec ma soeur. Nous souhaitons les vendre et nous intéressons à la formule « Biddit » pour ce faire. Est-ce possible étant donné que ces terres sont louées à des agriculteurs disposant tous d’un bail écrit.

Exercée accessoirement à une autre profession, l’activité agricole doit conserver un caractère civil. Il n’est pas interdit à un marchand de bêtes ou à un boucher d’exercer en outre une activité agricole complémentaire, si cette activité conserve ses signes distinctifs.

Le bail à ferme: valable pour une prairie utilisée par un marchand de bestiaux?

Droit rural

Un marchand de bestiaux nous loue depuis des années une prairie afin d’y faire pâturer les bêtes qu’il achète avant de les revendre. Cette année, nous souhaitons vendre l’herbe à une autre personne mais le marchand n’est pas d’accord et se met sous la protection de la loi sur le bail à ferme. A-t-il raison ?

La façon le plus facile de donner un certain montant est de le virer. Les donations par virement  bancaire ne sont pas soumises à l’obligation d’enregistrement et  le bénéficiaire ne doit donc pas payer de droit de donation.

Donner et/ou prêter?: comment aider mon fils sans désavantager mes autres enfants?

Droit rural

L’un de mes enfants a besoin d’une aide financière. Je souhaite l’aider sans désavantager mes autres enfants. Néanmoins, je ne peux actuellement donner à chacun ce dont mon fils à besoin. Comment puis-je procéder pour que tout le monde y trouve son compte ?

Rappelons qu’en matière de congé, la loi énumère les motifs pour lesquels celui-ci peut être donné, et il n’est pas question de déborder de cette liste limitative.

Nouvelle loi sur le bail à ferme: nouveautés relatives au congé - suite

Droit rural

Poursuivons l’examen de la nouvelle loi sur les baux à ferme et examinons, à travers ces quelques lignes, les nouveaux types de congé. Pour rappel, un premier volet de ce thème a été analysé dans notre édition du 2 janvier dernier.

La réserve est intouchable. On ne peut donc disposer librement
que d’une partie limitée de ses biens, appelée la quotité disponible,
l’autre partie devant nécessairement revenir aux héritiers réservataires.

Donation, testament, succession...: que dit la loi sur la réserve et la quotité disponible?

Droit rural

Nous recevons régulièrement des questions sur la possibilité de donner ou rédiger un testament afin de déshériter un des enfants. Les règles sur la réserve et la quotité disponible sont souvent

le point central de nos réponses. Mais, que dit la loi sur cette réserve et quotité disponible ?

L’usufruit est le droit d’user d’une chose et d’en percevoir les fruits toute en conservant sa substance.

L’usufruit du conjoint survivant: droits, obligations et conversion possible

Droit rural

Nous recevons souvent des questions touchant aux droits du conjoint survivant lors d’une succession. En général, c’est l’usufruit qui pose question. Voici les gros points d’attention sur le sujet.

Si le preneur cède son exploitation à l’une de ses filles, et s’il le fait par une cession privilégiée,  une nouvelle première périodede bail prend cours.

Comment mettre fin au bail en cours... en faveur d’une tierce personne?

Droit rural

Je suis pensionné et fils d’agriculteurs mais je n’ai pas repris la ferme de mes parents. Les terres sont louées à un fermier de la région qui prendra très prochainement sa retraite sans bail écrit. Je voudrais savoir si le fermier peut remettre, sans mon consentement, mes terres à une de ses filles car si j’en ai la possibilité, je donnerai les terres en location au fils d’un copain qui est agriculteur.

Pour rappel, le fermage correspond au revenu cadastral non indexé du bien multiplié  par un coefficient dépendant de la localisation du bien.

Les coefficients de fermage applicables à partir du 1er janvier 2020

Droit rural

Fin décembre, les coefficients de fermage applicables en Région wallonne entre le 1er  janvier et le 31 décembre 2020 ont été publiés au Moniteur Belge.

La nouvelle loi sur le bail à ferme prévoit que, lorsqu’un locataire-preneur reçoit de son bailleur un congé, il lui appartient d’agir devant le Juge de Paix s’il conteste le congé qui lui a été adressé.

Nouvelle loi sur le bail à ferme: des changements aussi en matière de congé!

Droit rural

Passé inaperçu à côté de la fin du caractère perpétuel du bail à ferme, le nouveau régime en matière d’initiative procédurale suite à un congé a pourtant une importance non négligeable: d’abord parce que la nouvelle procédure bouleverse les anciens réflexes des preneurs à qui un congé était envoyé, ensuite parce que le délai pour agir est réduit à trois mois !

Ne pas réclamer les fermages à son fils peut être considéré comme donation.

Partage et succession: un fermage non payé peut être considéré comme une donation

Droit rural

Suite au décès de nos parents nous sommes trois enfants à être impliqués dans une procédure de liquidation partage judiciaire. Une des points de discussion est le paiement des fermages à nos parents. Depuis la reprise de la ferme, mon frère a toujours eu 14 hectares de terres en bail à ferme mais, il ne peut pas prouver le paiement du fermage. Que faire ?

En ajoutant l’obligation d’écrit en cas de modification ou de reconduction expresse du contrat, le législateur incite les parties à recourir à l’écrit mais l’exigence n’est toutefois pas assortie de sanction.

Réforme du bail à ferme: l’obligation d’écrit pour tous les nouveaux baux

Droit rural

Le 30 avril 2019, le parlement Wallon a adopté un décret modifiant diverses législations en matière de bail à ferme. Ce décret n’a pas encore été publié au Moniteur belge. L’article 55 de ce décret prévoit l’entrée en vigueur du décret au 1er janvier 2020. Nous en expliquerons les modifications les plus importantes dans une série d’article.