Législation

La loi sur le bail à ferme est qualifiée d’impérative, mais que recouvre réellement cette notion en droit belge ? Entre ordre public, lois impératives et règles supplétives, la hiérarchie des normes détermine dans quelle mesure les parties peuvent, ou non, s’écarter de la loi. Décryptage d’un cadre juridique essentiel, notamment pour la protection des intérêts du preneur.

Les indemnités de sortie en bail à ferme ne se résument pas à une simple compensation automatique : leur montant, leurs conditions d’octroi et les éventuelles déductions obéissent à des règles précises. Entre limites légales, mécanismes de compensation et rôle clé de l’état des lieux, certains points méritent une attention particulière pour éviter les mauvaises surprises en fin de bail.

À l’approche de la fin d’un bail, la question des indemnités de sortie revient fréquemment chez les agriculteurs. Pourtant, ce droit est loin d’être automatique et dépend à la fois des circonstances de la fin du bail et de la capacité du preneur à en apporter la preuve de son dû.

Le calcul du fermage ne se limite pas à l’application d’un coefficient au revenu cadastral. En fonction de la durée du bail et de ses modalités, des majorations peuvent être appliquées, selon un cadre strictement défini. Leur mise en œuvre, leur maintien dans le temps ainsi que les possibilités de révision en cours de bail soulèvent toutefois plusieurs questions pratiques qu’il convient de préciser.

Le montant du fermage n’est pas laissé à la libre négociation entre bailleur et preneur. En Wallonie, son calcul est strictement encadré par la législation afin d’éviter les dérives. Un décret adopté en 2016 fixe les règles permettant de déterminer le fermage maximal, notamment sur base du revenu cadastral et de coefficients propres aux différentes régions agricoles.

Dans un arrêt rendu le 18 novembre 2025, la Cour de cassation a mis fin à une longue discussion sur l’utilisation de véhicules agricoles pour le transport de marchandises et le permis de conduire nécessaire à cet effet.

Le bail ordinaire, le bail de carrière, le bail de fin de carrière, le bail de courte durée… Place, à présent, au bail de longue durée, au sens de l’article 8§2 de la loi sur le bail à ferme. Ce type de bail n’est pas nouveau, n’ayant pas été introduit dans l’arsenal juridique par la réforme entrée en vigueur en 2020. Pour autant, ladite réforme a modifié le régime qui prévalait du temps de la législation de 1988 qui l’avait vu naître, en même temps d’ailleurs que le bail de carrière.

Après avoir abordé les baux de carrière, poursuivons avec les baux de fin de carrière et les baux de courte durée. Ces deux types de baux ont été introduits dans l’arsenal législatif suite à la réforme de 2020. Ils constituent, en fait, une bonne façon de « gérer », temporairement, certaines situations incompatibles avec un bail à ferme ordinaire.

Ne pas porter atteinte à la liberté de culture et guider les agriculteurs dans les mesures à adopter pour gérer les risques d’érosion. Tel a été le fil conducteur des discussions ayant abouti à la nouvelle BCAE 5 qui, profondément revue, se veut plus proche des réalités du terrain et entend proposer aux cultivateurs des outils ciblés et adaptés à leur exploitation.

Dans le cadre du bail à ferme, la question de la durée de l’occupation des terres suscite régulièrement interrogations et débats. Suite à la récente réforme, des nouveautés sont venues bousculer certaines certitudes. Revenons sur les baux à durée spécifique et particulière.