Un document qui engage définitivement les parties, quelle que soit sa forme

Le « compromis » ou l’expression « compromis provisoire » sont souvent utilisés pour désigner le premier document signé par les deux parties lors de l’achat ou à la vente d’un bien immobilier. Ce compromis peut présenter plusieurs formes. Il s’agit en général d’un contrat élaboré par le notaire ou une agence immobilière sous la forme d’un acte sous seing privé. Mais, il peut aussi parfois se résumer à un simple petit papier écrit à la main indiquant les noms des parties, le bien immobilier vendu et le prix.

Compromis de vente vaut vente

Dès que les parties signent cet engagement réciproque, chacun est définitivement engagé. Le vendeur ne peut plus vendre, même si une autre personne lui offre un prix plus élevé, et l’acquéreur ne peut plus se désister. Les documents intitulés « convention provisoire », signés par les deux parties, ou « promesse de vente », signés par le vendeur et acceptés par l’acquéreur, sont en réalité des compromis définitifs. C’est pour cette raison que l’on dit que « le compromis de vente vaut vente ».

À l’origine de ce principe, nous retrouvons l’article 1583 du code civil qui prévoit en substance que la vente est considérée comme parfaite entre les parties, à partir du moment où celles-ci sont d’accord sur la chose, qui correspond à l’objet de la vente, et sur son prix, même si la chose n’a pas encore été livrée ou le prix payé.

L’option d’achat

Dans ce contexte, l’option d’achat mérite un petit mot d’explication car elle ne peut pas être assimilée à un compromis de vente.

L’option d’achat est un acte par lequel un propriétaire d’un immeuble s’engage à vendre ce dernier, à un prix convenu, à un candidat acheteur si ce dernier en fait la demande avant l’expiration d’un délai déterminé et décidé de commun accord. L’option d’achat n’est donc pas un compromis de vente mais seulement un engagement pris par le vendeur qui ne peut plus vendre le bien à quelqu’un d’autre le temps de l’option. Ce n’est que dans le cas où le candidat acquéreur, décide de « lever l’option » que la vente sera définitive.

L’offre d’achat

À l’inverse de l’option d’achat, on trouve l’offre d’achat. L’offre d’achat est un engagement unilatéral par lequel un candidat acquéreur s’engage vis-à-vis d’un propriétaire à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé ou déterminable. Ici c’est le candidat acquéreur qui s’engage : il offre un prix que le vendeur se réserve d’accepter ou de refuser. Quand le vendeur accepte l’offre d’achat la vente sera définitive.

L’acompte

La plupart du temps, la signature d’un compromis donne lieu au paiement d’un acompte. Le montant peut être fixé librement par les parties (sauf quelques exceptions), mais il s’élève traditionnellement à 10 % du prix convenu. Le fait que le vendeur ne demande pas le paiement d’un acompte ne veut pas dire que la vente n’est pas définitive. Le paiement d’un acompte n’est légalement pas obligatoire. L’acompte représente seulement une garantie pour le vendeur. Le vendeur peut donc décider de ne pas réclamer d’acompte sans toucher à la validité de la vente. Le petit papier, écrit à la main, sur lequel les parties ont signifié leur accord sur le prix du bien immobilier sans prévoir d’acompte est donc parfaitement légal et peut être considéré comme une vente définitive.

L’acte notarié

Même si le compromis est définitif et vaut vente, il nécessite encore un acte notarié. La loi exige l’intervention d’un officier public, le notaire, pour que la vente soit « opposable » à tous. L’acte notarié permet de rendre la vente opposable aux tiers, c’est-à-dire de la faire connaître et respecter par toute autre personne que le vendeur et l’acheteur : les autres acheteurs intéressés, les banques, les administrations, le bureau des hypothèques, etc. Un délai de maximum 4 mois s’écoule entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte notarié, à savoir l’acte authentique de vente.