Les réparations locatives sont celles qui sont désignées comme telles par l’usage des lieux et, à défaut d’indication tirée de la loi ou ses usages, on pourra s’inspirer des motifs justifiant les dispositions aux articles 1754 et 1755 du Code Civil et les exemples non limitatifs énumérés à l’article 1754 du Code Civil.
À titre d’exemple, on pourrait considérer comme réparations locatives le chaulage des murs des étables et des écuries, le goudronnage du bas des
Q uestion de preuve
Le preneur est tenu à la restitution du bien loué à la fin du bail. Cette obligation de restituer le bien est une obligation de résultat. La question qui se pose est comment le preneur doit restituer et surtout comment le bailleur peut prouver l’état de l’immeuble au départ de location.
Si un état des lieux a été fait, l’obligation de restitution des preneurs impose à ceux-ci de rendre l’immeuble dans l’état décrit par l’état des lieux, sous réserve de dégradations survenues en raison d’un cas de force majeure ou de la vétusté.
L’art. 45, al. 6 de la loi sur les baux à ferme sanctionne le défaut d’état des lieux lors du commencement du bail par une présomption légale réfragable à charge du bailleur que le bien fut reçu dans l’état où il se trouve au moment de la fin contrat.
Les parties peuvent déroger à l’art. 1720, al. 1 C.civ. et convenir valablement que le bien loué est délivré dans l’état où il se trouve et que le preneur prendra à sa charge les réparations éventuellement nécessaires, moyennant quittance du loyer pour une année.
Nouveau décret
Depuis le 1er janvier 2020, le décret modifiant diverses législations en matière de bail à ferme est entré en vigueur.
Ce nouveau décret prévoit l’obligation pour les parties de dresser un état des lieux d’entrée « détaillé contradictoirement et à frais communs ». Cet état des lieux est dressé soit avant l’entrée en jouissance du preneur, soit avant l’entrée en jouissance du cessionnaire. L’état des lieux est annexé au contrat de bail écrit et est également soumis à l’enregistrement. Le gouvernement fixe le contenu minimal de cet état des lieux et prévoit le type d’analyse de sols nécessaire à sa réalisation.
À défaut d’accord entre les parties sur l’établissement d’un état des lieux dans les trois mois qui suivent l’entrée en jouissance du preneur ou du cessionnaire, le juge de paix, par jugement non susceptible d’appel, peut désigner un expert pour dresser cet état des lieux.
À défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin de l’occupation. Cette présomption est irréfragable pour ce qui concerne les éléments qui font l’objet du contenu minimal fixé par le gouvernement, la preuve contraire étant admise pour le surplus. (A. GREGOIRE, La réforme de la loi sur le bail à ferme, Le pli juridique 2019/3, 23)
