Que doit contenir, au minimum, un contrat de bail ?

Suite à la réforme de la loi sur le bail à ferme en 2020, bon nombre d’articles de la loi ont été revus et, souvent, rallongés. Parmi ceux-ci, figure l’article 3 de la loi sur le bail à ferme consacré aux baux écrits.

Il a souvent été entendu qu’après 2020, il n’était plus possible de créer un bail à ferme verbal / oral. Ceci n’est pas exact. La loi, et la pratique judiciaire de celle-ci, permet toujours à celui ou celle qui n’a pas d’écrit mais qui estime disposer d’un bail à ferme oral d’en établir l’existence par toutes voies de droit. Un prochain article sera consacré à la question des baux oraux.

Un cadre davantage défini

L’article 3, comme dit ci-avant, a été considérablement remanié : à tort ou à raison, c’est une autre question… Quoi qu’il en soit, il nous intéresse en ce sens qu’il dicte le contenu minimal du contrat écrit de bail à ferme. Là où l’article 3 « ancienne mouture » laissait beaucoup de libertés aux rédacteurs des baux, son successeur, lui, est nettement plus cadrant.

 Identité des parties contractantes (bailleur et preneur)

Premièrement, toute convention écrite de bail à ferme contiendra d’abord (mais c’est une évidence) l’identité des parties contractantes, autrement dit l’identité du bailleur et celle du preneur. L’article 3 innove ici en ce sens qu’il liste les informations à renseigner quant aux parties contractantes : il faudra ainsi renseigner, pour les personnes physiques, les nom, prénom, domicile, date et lieu de naissance, état civil, numéro de registre national (et, si connus, les numéros de producteur et BCE) et, pour les personnes morales, les dénomination sociale, siège social, l’identité des personnes habilités à les représenter (et, si connus, les numéros de producteur et BCE).

Il est somme toute normal que ces informations soient renseignées à la convention écrite et, même s’il y a innovation en ce sens que l’article 3 ancien était muet sur ce point, il n’y a cependant pas de grande nouveauté.

 Date de prise de cours et durée d’occupation

En second lieu, l’article 3 impose désormais que la convention précise la date de prise de cours du bail et la durée de la période d’occupation naissante. Ces informations sont importantes et il apparaît normal que le législateur en impose l’insertion. Elles permettent, en effet, de déterminer la date de fin de la période d’occupation et, donc, aident à fixer le moment auquel un congé éventuel peut être notifié.

Ceci étant précisé, quant à la durée notamment, la grande majorité des baux écrits anciens l’indiquait et, en tout état de cause, si tel n’était pas le cas, la loi la portait automatiquement à neuf années tant et si bien que l’intérêt de mentionner la durée n’existait que si les parties souhaitaient créer un bail dont la période première était supérieure à neuf ans.

Préciser la date de prise de cours de la convention est salutaire de façon à éviter toute imprécision.

 Désignation cadastrale des parcelles

En troisième ordre, la loi impose de mentionner la désignation cadastrale des parcelles faisant l’objet du bail, à tout le moins, la commune où se situent les parcelles, la division, la section, le numéro parcellaire, la contenance, la rue et/ou le lieu-dit. Même si la précision permet souvent d’éviter toute discussion ou toute équivoque, on peut se demander si, dès l’instant où les parcelles sont clairement identifiables, toutes ces mentions sont réellement nécessaires. Quoi qu’il en soit, la loi les impose : mieux vaut donc la respecter.

On remarquera que la loi n’impose pas de mentionner le montant du fermage : ceci étant, le revenu cadastral permettra de le déterminer avec le coefficient légal.

Si un renseignement vient à manquer…

Il est permis de se demander ce qui peut se passer si l’une ou l’autre des mentions visées ci-avant fait défaut au bail écrit : celui-ci doit-il être tenu pour nul ou inexistant ? Y a-t-il d’autres sanctions ? À nouveau, il sera rappelé que la loi impose ces mentions : mieux vaut dont les insérer.

Faisons toutefois observer que la loi n’a prévu AUCUNE sanction en cas de défaut de mention tant si bien que la nullité ni aucune autre sanction ne semble pouvoir être prononcée si, par exemple, le revenu cadastral a été omis ou encore si les date et lieu de naissance des parties ne sont pas renseignés.

Il y a toutefois des mentions légalement imposées qui ne peuvent faire défaut car elles coulent de source et permettent d’établir la relation contractuelle : il faut en fait que la convention écrite soit de nature à identifier qui loue quoi à qui, pour combien de temps, depuis quand…

Quel mode écrit ?

Quant au mode de l’écrit, la loi indique que les baux de carrière (8§3) et les baux dits de longue durée (8§2, soit 27 ans au moins) doivent être constatés par voie authentique, c’est-à-dire par voie notariée. Pour le reste, la loi sur le bail à ferme n’apporte pas davantage de précisions.

Mais, il est vivement conseillé, surtout au preneur, de faire enregistrer toute convention de bail à ferme sous seing privé, notamment vu les nouveautés en matière de congé pour motif d’exploitation personnelle visées à l’article 55, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme : en cas d’aliénation du bien loué, si le bail n’a pas date certaine, l’acquéreur répondant aux conditions légales peut, dans les 3 mois de l’acte authentique, notifier un congé pour motif d’exploitation personnelle moyennant un délai de préavis de… 6 mois. Or, l’enregistrement notamment confère au bail une date certaine.

La question de la transcription des baux de plus de 9 ans, complexe, sera examinée ultérieurement.

En guise de conclusions, en cas de doute ou d’interrogation quant à la façon de rédiger un bail, mieux vaut se faire conseiller par un professionnel.

Henry Van Malleghem

avocat au Barreau de Tournai