S’opposer à une cession privilégiée : quelles sont les conséquences?
La cession privilégiée d’un bail à ferme n’est pas sans conséquences lorsque le bailleur décide de s’y opposer. Or, les effets juridiques d’une telle opposition ne sont pas toujours clairs. Que se passe-t-il lorsque l’action du bailleur aboutit… ou, au contraire, échoue ?
On se rappellera, à la faveur d’une relecture des précédentes parutions, des facultés d’opposition à cession privilégiée du bailleur, pour les motifs spécifiques d’opposition visés à l’article 37 §1er de la loi sur le bail à ferme.
En deux mots, la loi offre la possibilité au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail consécutif à la notification d’une cession privilégiée pour les seuls motifs visés à l’article 37 §1er de la loi.
On avait mis en épingle, singulièrement, le congé fraîchement notifié ou le congé à notifier.
La question aujourd’hui posée est de savoir ce qu’il se passe en cas d’action du bailleur, selon qu’elle est triomphante ou non.
En cas de victoire du bailleur, que se passe-t-il ?
La loi évoque, à l’article 36, la possibilité de s’opposer au renouvellement du bail si bien qu’a priori, il est autorisé de penser que le succès d’une opposition à cession privilégiée induira ‘simplement’ que le bail ne soit pas renouvelé. Ceci étant, à relire la loi au détail, et notamment l’article 36 in fine, on se rend vite compte que la sanction ne semble pas si évidente que cela : « Si l’opposition est admise, la cession est nulle et non avenue ».
Que faut-il en penser ? Le bailleur qui gagne son action verra-t-il le bail cédé, mais sans renouvellement, ou la cession sera-t-elle purement et simplement rendue nulle, c’est-à-dire inexistante, ce qui supposerait que le bail retourne à celui qui l’a cédé, lequel peut bien, selon les circonstances, ne plus être exploitant agricole en cas de retraite. Si l’interprétation doit être telle, il faudra alors envisager la résiliation du bail, soit sa ‘rupture’, puisque le bail serait revenu entre les mains d’une personne qui n’est plus agricultrice.
Ces contradictions légales apparentes sont le fruit de la réforme de 2020 et n’aident pas les praticiens… La jurisprudence et la doctrine ne semblent pas unanimes sur la question, et, très modestement, le rédacteur de ces quelques lignes n’aura aucune difficulté à admettre que la solution n’est pas réglée pour l’heure. Ce qui est certain, par contre, c’est que, tôt ou tard, il conviendra que la Cour de Cassation se positionne sur la question. En attendant, le flou légal persiste…
Dans le cas contraire…
Qu’en est-il maintenant de l’action en opposition du bailleur qui ne fonctionne pas ?
Je suis preneur, je cède mon bail de façon privilégiée à mon fils, et voilà que mon bailleur s’y oppose, par exemple parce qu’il a l’intention d’exploiter personnellement. Il me notifie un congé. Je m’y oppose, et l’on se retrouve tous devant le tribunal, à examiner la validité de la cession privilégiée et du congé pour le motif d’exploitation personnelle notifié.
Au final, j’en sors gagnant en ce sens que le juge considère que le motif d’opposition à cession privilégiée est valable mais que le congé ne doit pas, lui, être validé. On se retrouve donc dans le cas d’un bailleur qui refuse le renouvellement du bail parce qu’il compte exploiter alors que le juge lui refuse le droit d’exploiter en ne validant pas le congé : autrement dit, le motif d’opposition à la cession privilégiée ne peut être réalisé. La loi est particulière en ce cas, et offre même des années ‘bonus’ au preneur.
Pour bien comprendre, il n’est pas vain de reproduire les termes de l’article 37 §2 de la loi :
§ 2. Si l’opposition a été admise sur base des motifs prévus aux 2° et 6° du § 1er, le cessionnaire du bail peut réclamer le renouvellement du bail, sans qu’une nouvelle opposition fondée sur le même motif soit possible, si l’exploitation personnelle par celui qui a été indiqué dans l’opposition du bailleur ou l’affectation à des fins d’intérêt général, ne sont pas réalisées dans le délai indiqué dans cette opposition.
À cet effet, le cessionnaire du bail ou ses ayants droit doivent faire une nouvelle notification de la cession dans les trois mois suivant l’expiration de ce délai, à peine de déchéance. S’il y a renouvellement du bail, la nouvelle période de bail prend cours à la date anniversaire de l’entrée en jouissance du cessionnaire, qui suit ladite notification.
Dans ce cas, il est dit à l’article 37 §2 al.2, reproduit in extenso ci-dessus, que le cessionnaire du bail (pour rappel, celui qui se voit céder le bail) devra renotifier au bailleur une seconde lettre de cession privilégiée si le bailleur n’a pas concrétisé son motif initial d’opposition dans le délai voulu par la loi. De ce fait, le cessionnaire du bail gagne ‘quelques années’ d’occupation puisque le bénéfice de la cession privilégiée prend cours ultérieurement à ce qui était prévu initialement…
De tels cas sont assez complexes et il est préférable de se faire conseiller ou entourer utilement pour les envisager…
avocats au Barreau de Tournai
