Les baux à ferme de durée particulière : le bail de carrière bien connu du monde rural
Dans le cadre du bail à ferme, la question de la durée de l’occupation des terres suscite régulièrement interrogations et débats. Suite à la récente réforme, des nouveautés sont venues bousculer certaines certitudes. Revenons sur les baux à durée spécifique et particulière.
Il n’est un secret pour personne que, souvent, voire très souvent, les baux à ferme présentent une durée assez longue. C’est d’ailleurs ‘un reproche’ que font certains bailleurs au régime de la loi sur le bail à ferme, à avoir l’impression qu’ils ne s’achèvent jamais.
Le propos de la présente parution n’est pas celui-là mais, en guise de rappel, on se souviendra que, hors cas spécifique, la première période d’occupation ne durera pas moins de 9 ans et qu’il y a, d’ordre général, pour les baux nés après le 1er janvier 2020, trois renouvellements, donc 4 périodes d’occupation possibles. Pensons aux baux de 18 ans, aux baux de longue durée de 27 ans, etc. Bref, « ça dure une plombe ».
L’idée, ici, est celle d’un focus sur le régime légal de baux de durée spécifique et particulière. La récente réforme légale a apporté son lot de nouveautés sur ce point, et il n’est pas vain de s’y attarder.
Mais, avant les nouveautés, retour sur le bail de carrière, lui-même en présence depuis des dizaines d’années dans le monde rural.
À l’atteinte de l’âge légal de la pension
Le bail de carrière est encadré par l’article 8§3 de la loi sur le bail à ferme. Sa raison d’être résulté dans la nécessité, pour le preneur, de s’assurer un droit d’occupation long et, pour le bailleur, de s’assurer de la fin du bail à un jour fixe et connu. Plusieurs éléments le caractérisent.
Le premier est qu’il ne peut durer moins de 27 années.
Le second est qu’il se prolongera, depuis sa prise de cours, jusqu’à l’atteinte, par le preneur, de l’âge légal de la pension. En Belgique, l’âge légal de la pension évolue, selon un ‘plan légal’. Il dépend en fait de l’âge de naissance de la personne concernée : il sera de 65 ans pour les personnes nées avant le 1er janvier 1960, de 66 ans pour les personnes nées entre le 1er janvier 1960 et le 31 décembre 1963 et de 67 ans pour les personnes nées à partir du 1er janvier 1964.
Ceci suppose donc, par exemple, pour une personne née en 2000, qu’elle ne pourra plus souscrire un bail de carrière après ses 40 ans, puisqu’elle atteindra l’âge légal de la pension en 2067 et que le bail doit obligatoirement durer 27 ans au moins.
La loi prévoit qu’en cas de pluralité de preneurs, « la période déterminée est calculée sur base de l’âge du copreneur le moins âgé ». L’avantage du preneur semble donc réel en termes de durée d’occupation, à ceci près que ce type de bail ne se prolonge pas si bien qu’il arrive régulièrement qu’un bail de carrière soit, en fait, moins long qu’un bail ordinaire d’une première période de 9 ans qui s’est prolongé à plusieurs reprises…
En effet, le texte légal précise bien qu’« au terme d’un bail de carrière, le bailleur retrouve automatiquement la libre disposition de son bien sans que le preneur ne puisse s’y opposer ». Il exclut encore la cession privilégiée en cours de bail de carrière : en d’autres mots, le preneur peut céder son bail de carrière, via une cession simple / ordinaire, mais sans qu’il n’y ait un quelconque renouvellement si bien que le cessionnaire poursuivra le bail jusqu’à l’atteinte de l’âge légal de la pension du cédant, mais pas plus…
Un constat authentique et un fermage pouvant être majoré
Que se passe-t-il si, à l’expiration du bail de carrière, le preneur en place est laissé sur les terres ? La loi ne prévoit pas la « naissance » d’un nouveau bail ou un prolongement éventuel de 9 ans, précisant au contraire de façon assez ferme que « si le preneur est laissé en possession du bien après l’expiration du bail de carrière, le bail de carrière se poursuit tacitement d’année en année, aucune cession ou cession privilégiée ne pouvant intervenir durant cette tacite reconduction ».
Reste encore à préciser qu’en son article 3§3, la loi sur le bail à ferme impose que le bail de carrière soit constaté par voie authentique.
Quant au fermage, il peut, mais ne doit pas, être majoré de 50 % pour les terres et prairies et de 25 % pour les bâtiments.
Suite au prochain épisode, avec notamment les baux de longue durée, les baux de courte durée et les baux de fin de carrière…
avocats au Barreau de Tournai
