Une stabilité garantie avec le bail de longue durée… sous conditions!
Le bail ordinaire, le bail de carrière, le bail de fin de carrière, le bail de courte durée… Place, à présent, au bail de longue durée, au sens de l’article 8§2 de la loi sur le bail à ferme. Ce type de bail n’est pas nouveau, n’ayant pas été introduit dans l’arsenal juridique par la réforme entrée en vigueur en 2020. Pour autant, ladite réforme a modifié le régime qui prévalait du temps de la législation de 1988 qui l’avait vu naître, en même temps d’ailleurs que le bail de carrière.
L’idée du bail de longue durée, assurément orienté vers la stabilité d’occupation du preneur, était aussi de ‘côtoyer’ le bail de carrière qui ne pouvait plus être concédé après les 38 ans du preneur puisqu’il ne pouvait durer moins de 27 ans et devait cesser de plein droit à l’âge légal de la pension du preneur à 65 ans (voir Le Sillon Belge du 29 janvier, sur le bail de carrière). Un bail de longue durée a, lui, le mérite de durer 27 ans au moins et de pouvoir être concédé après les 38 ans du preneur. Les règles qui le gouvernent sont les suivantes.
Au minimum 27 ans et par acte authentique
La première, comme dit ci-avant, est que le bail de longue durée ne peut être concédé que pour une durée minimale de 27 ans, sans qu’il y ait toutefois de durée maximale. L’expression ‘longue durée’ au strict sens légal s’écarte donc de la signification de ces mêmes mots au sens d’un simple dictionnaire : de fait, en ce dernier sens, un bail de 9 ans ou de 18 ans est déjà de longue durée. Mais au sens de la loi, ‘longue durée’ signifie une première période d’occupation de 27 années au moins.
La seconde règle est que le bail de longue durée doit être, aux termes de l’article 3§3 de la loi, constaté par acte authentique : il doit donc, en règle, être convenu par voie notariée. Reste que la loi ne prévoit pas, expressis verbis, de sanction si pareil bail n’est pas constaté par voie authentique. En tout état de cause, l’absence de voie authentique impliquera, en règle, l’impossibilité pour le bailleur d’exiger un fermage majoré de 150 %, à ceci près que rien n’empêche le preneur d’accepter pareille majoration, même à défaut d’acte authentique.
Trois à quatre ans de préavis
Ensuite, le délai de préavis en cas de congé pour le motif d’exploitation personnelle s’écarte du régime des baux ordinaires. De fait, à lire l’article 11.3 de la loi sur le bail à ferme, un tel congé est envisageable moyennant un délai de préavis de 3 ans au moins et 4 ans au plus. Ceci suppose qu’en présence d’un bail de longue durée de 27 ans, le congé devra être notifié entre la 23 et la 24ème année, de façon à être effectif à l’échéance de la période fixe de 27 ans.
Rappelons que ce type de congé doit être notifié par le bailleur, à son profit personnel, ou au profit des parents éligibles tels que listés à l’article 8§2al.2 de la loi (fils, filles, beau-fils, belle-fille, etc.).
Quand le bailleur souhaite vendre
Autre particularité du bail de longue durée : la possibilité, ouverte au bailleur, de notifier un congé destiné à rendre libre les biens loués en vue de les aliéner. Il s’agit là d’une faculté importante offerte au bailleur, qui vient contrebalancer la longue durée d’occupation de la période fixe de 27 ans.
Concrètement, moyennant un congé notifié, aussi, 3 ans au moins et 4 ans au plus avant l’échéance de la période fixe de 27 ans, le bailleur peut purement et simplement mettre fin au bail au seul motif qu’il entend vendre les biens loués. Beaucoup de baux de 27 ans ont été concédés dans les années 90 ou au début des années 2000, sans doute un ‘effet de mode’, sans que les preneurs n’aient réellement mesuré le risque de se voir notifier pareil congé pour l’échéance, récente à l’heure actuelle, des baux en cours.
Dans le cas d’une cession privilégiée
La loi prévoit encore que le régime légal de la sous-location et de la cession de bail demeure identique en présence d’un bail de longue durée, à ceci près que la durée de la période fixe ne peut être dépassée, ce qui suppose que la cession privilégiée, en tout cas durant la période fixe, n’est pas envisageable.
Ceci étant, les avis divergent quant à savoir si la cession privilégiée est légale dans la période de 9 ans qui suit la période fixe. De fait, à l’échéance de la période fixe, sauf cas de congé tel que ci-avant évoqué, le bail se prolonge (depuis la réforme de 2020) pour une seule période subséquente de 9 ans, ce qui porte alors la durée du bail, en présence d’une première période fixe de 27 ans, à 36 ans.
Reste aujourd’hui ouverte la question de savoir si, durant cette période subséquente de 9 ans, la cession privilégiée est envisageable. Notons que, si après la période subséquente de 9 ans, le preneur est laissé dans les lieux, le bail ne se renouvelle pas pour 9 ans, le preneur étant maintenu dans les lieux an pour an…
avocats au Barreau de Tournai
