Quand et comment recourir aux baux de fin de carrière et de courte durée?

Le bail de fin de carrière est abordé à l’article 8§5 de la loi sur le bail à ferme. Ce type de bail est conclu, selon la loi, « pour une période déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l’âge légal de la pension et son âge à la date d’entrée en vigueur du contrat ». Ceci suppose que pareil bail n’a pas, en tant que tel, de durée déterminée par la loi : sa durée varie subjectivement, d’un cas à l’autre.

En effet, le bail de fin de carrière ne peut être conclu qu’après l’échéance d’un bail à ferme préexistant (sauf après un bail de carrière et un bail de courte durée), ce donc entre les mêmes parties et relativement aux mêmes parcelles.

En d’autres mots, et pour exemple, un bail à ferme ordinaire prend fin entre un preneur et un bailleur, par exemple parce que ses quatre périodes d’occupation sont écoulées. À cette époque, le preneur n’a pas encore atteint l’âge légal de la pension. Le bailleur n’entend toutefois pas concéder un nouveau bail de durée assez longue. Sur base des intérêts respectifs du bailleur et du preneur, un bail de fin de carrière sera mis en place, celui-ci courant jusqu’à l’âge légal de la pension du preneur.

Dès l’atteinte de l’âge légal de la pension

À préciser que, lorsqu’il y a plusieurs preneurs, c’est l’atteinte de l’âge légal de la pension du preneur le plus jeune qui détermine la fin du bail de fin de carrière.

Au jour de l’âge légal de la pension du preneur, le bail donc fin automatiquement et de plein droit, sans que le preneur ne puisse s’y opposer pour quelque motif que ce soit. Ceci suppose donc que, en aucune manière, ce bail ne peut être cédé, même de façon simple ou ordinaire. À noter aussi qu’en cours de bail de fin de carrière, le preneur ne bénéficie pas d’un droit de préemption.

On achèvera ces quelques mots sur le bail de carrière en précisant que, si le preneur est laissé en les lieux après l’âge légal de la pension, le bail est reconduit an pour an, et que ce bail est résilié de plein droit au décès du preneur.

Le bail de courte durée, dans certains cas particuliers

Vient ensuite le bail de courte durée. Il est prévu à l’article 8§4 de la loi sur le bail à ferme.

Les choses se passent comme suit. Le bail de courte durée ne peut en fait être conclu que dans certains cas particuliers, pour régler ou aménager temporairement des situations particulières ou délicates :

1° en attente d’une sortie d’indivision ou d’une liquidation de succession des bailleurs ;

2° en attente de la fin des études agricoles préparant à la reprise d’exploitation d’un descendant du bailleur souhaitant devenir agriculteur ;

3° en attente de l’installation effective d’un descendant du bailleur dans les cinq ans à dater de la conclusion du contrat de bail ;

4° en cas d’incapacité ou de maladie grave du propriétaire exploitant ;

5° dans l’attente d’une décision définitive sur une demande introduite en matière d’urbanisme pour les autorités publiques.

Pour une durée maximale de cinq années

Le bailleur se retrouve en une situation qui ne lui permet pas d’assumer personnellement son bien et, en même temps, il ne peut se permettre de concéder un bail ordinaire à un preneur. Le bail de courte durée permet le règlement temporaire de pareille situation.

Il sera conclu pour une durée maximale de cinq années et, s’il est conclu pour une durée inférieure à cinq années, peut être prorogé, pour autant que le temps d’occupation total du preneur n’excède pas les cinq années. À défaut, le bail de courte durée sera automatiquement mué en bail ordinaire de première période de neuf ans et ce, à dater de la date d’entrée en vigueur du bail de courte durée.

À noter qu’un bailleur peut conclure un maximum de deux baux de courte durée sur une période de dix-huit ans, à chaque fois pour des motifs différents.

Henry & Louise Van Malleghem,

avocats au Barreau de Tournai