La mise en location des terres des autorités publiques : comment sont-elles attribuées?
Communes, CPAS, Provinces, Régions… Les autorités publiques sont propriétaires, parfois depuis bien longtemps, d’un patrimoine foncier agricole non négligeable. Il n’est donc pas rare qu’un agriculteur exploite, à côté de terres dont il est propriétaire ou qu’il loue à des bailleurs privés, l’une ou l’autre parcelle appartenant à une autorité publique.
Mais une autorité publique n’est évidemment pas un bailleur tout à fait comme un autre. Là où un propriétaire privé demeure, en règle, libre de choisir la personne à laquelle il entend donner ses terres en location, suivant ses propres critères, intérêts, aspirations…, l’autorité publique doit respecter une procédure particulière destinée, notamment, à assurer une égalité de traitement entre les différents candidats.
C’est l’article 18 de la loi sur le bail à ferme qui organise cette matière. Et force est de constater que le système actuellement en vigueur s’écarte sensiblement de ce qui se passe pour les bailleurs privés.
Le principe de base est celui d’une mise en location par voie de soumissions
La loi vise l’État, les Régions, les Communautés, les Provinces, les communes mais également, de façon plus générale, « toutes autres personnes morales de droit public ». Pour simplifier les choses, le texte légal rassemble tout ce petit monde sous une même appellation : le « propriétaire public ».
Lorsqu’un tel propriétaire entend mettre en location un bien rural sous le régime du bail à ferme, il doit procéder « par voie de soumissions ». En d’autres mots, il ne peut, en principe, simplement décider de donner la parcelle à bail à tel ou tel agriculteur de son choix. Il doit mettre en place une procédure permettant à tout candidat preneur intéressé de présenter une soumission.
Se départager selon des critères objectifs
Premier élément important : contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, il ne s’agit pas d’une sorte de « vente aux enchères » du bail dans laquelle celui qui propose le fermage le plus élevé emporterait la mise. Bien au contraire, le texte prévoit que la location intervient au taux du fermage légal, le cas échéant majoré conformément aux dispositions applicables en matière de limitation des fermages. Le ‘taux du loyer’ proposé par le candidat n’est donc pas destiné à faire la différence entre les différents postulants.
L’idée est ailleurs.
La procédure doit en effet être organisée de façon à assurer « l’égalité de traitement entre tous les candidats preneurs ». Il s’agit là du fil conducteur de tout le régime : permettre à un nombre indéfini d’agriculteurs de se porter candidats et imposer au propriétaire public de les départager selon une procédure et des critères objectifs et préalablement déterminés.
Le cas particulier du bail de carrière
Mais avant d’entamer l’examen de la façon de déterminer la procédure d’attribution, notons déjà une exception de base au principe général : le propriétaire public peut conclure un bail de fin de carrière, au sens de l’article 8§5 de la loi sur le bail à ferme, sans devoir passer par cette procédure de soumission.
Nous avons déjà eu l’occasion d’aborder, dans une précédente parution, ce bail particulier qui permet, sous certaines conditions, de maintenir temporairement un preneur sur les biens jusqu’à l’âge légal de sa pension. En deux mots, et pour rappel, le bail de fin de carrière, prévu à l’article 8§5 de la loi sur le bail à ferme, permet aux parties, à l’échéance d’un bail existant, de poursuivre l’occupation jusqu’au moment où le preneur atteindra l’âge légal de la pension. Il ne peut être conclu qu’entre les mêmes parties, aux mêmes conditions et pour les mêmes terres que le bail venant à échéance, et ne peut faire suite à un bail de courte durée.
En présence de plusieurs preneurs, sa durée est calculée en fonction de l’âge du copreneur le plus jeune. À son terme, le bailleur retrouve automatiquement la libre disposition de son bien, le preneur ne pouvant s’y opposer. Si, de commun accord, celui-ci est néanmoins laissé dans les lieux à son échéance, le bail se poursuit alors d’année en année par tacite reconduction.
Suite au prochain épisode, avec notamment la façon dont la procédure d’attribution est organisée par le pouvoir public.
avocats au Barreau de Tournai
