Lors de l’adjonction de parcelles à un bail antérieur, quelles sont les conséquences sur le bail à ferme?
Lorsqu’un bailleur loue ultérieurement de nouvelles parcelles au même preneur, une question essentielle se pose : ces terres doivent-elles être considérées comme un bail distinct ou comme l’extension du bail initial ? Derrière cette interrogation se cachent des enjeux majeurs liés aux périodes d’occupation, aux congés et aux renouvellements du bail à ferme.
La situation concernée par la livraison du jour est la suivante. Un preneur à ferme a pris à bail des parcelles et/ou bâtiments ruraux à une date particulière, ce à un bailleur déterminé, par écrit ou oralement. Or, il se fait que ce bailleur est, par ailleurs, propriétaire d’autres biens ruraux. À une date ultérieure à la prise de cours du bail de départ, le bailleur concède au même preneur la location des autres biens ruraux, par exemple dans le cadre d’un bail oral. Des années, ou des dizaines d’années après, se pose la question de la date de prise de cours de la location des dernières parcelles.
Comment la déterminer ?
La question mérite en effet une certaine attention. De fait, la capacité à déterminer la date de prise de cours d’un bail à ferme est essentielle si l’on veut pouvoir déterminer l’échéance des périodes d’occupation et, donc, les dates de notification des cognés et leurs délais de préavis. Sur un autre plan, la nouvelle règle des 3 renouvellements et 4 périodes d’occupation (article 4 de la loi sur le bail à ferme) est impactée, forcément, par la capacité à déterminer la date de prise de cours des baux à ferme. Autant de raisons, non exhaustives, qui méritent que la question soit abordée sérieusement.
Abordée sérieusement, elle l’est à travers l’article 5 de la loi sur le bail à ferme, ainsi rédigé :
Les dispositions de l’article 4 ne sont pas applicables aux baux portant sur des parcelles qui sont jointes par le bailleur à l’exploitation de parcelles plus importantes ou de bâtiments agricoles loués par lui au même preneur en vertu d’un bail antérieur ; ces parcelles peuvent être louées pour un terme expirant en même temps que la location principale.
Les dispositions de l’article 4 de la loi, évoquées à l’article 5, sont en fait celles qui concernent la règle nouvelle susmentionnée des 3 renouvellements et 4 périodes d’occupation. L’idée de l’article 5 est en fait celle de l’adjonction à un bail antérieur d’un bail subséquent. Autrement dit, on ajoute au bail antérieur les nouvelles parcelles louées si bien que le bail de ces parcelles nouvelles est censé avoir pris cours à l’entame du bail des ‘anciennes parcelles’. Mais attention, certaines nuances s’imposent, nuances qu’un exemple permettra aisément de saisir.
Le mécanisme d’adjonction en pratique
Imaginons un bailleur A et un preneur B. A loue à ferme à B 10 hectares de terres selon un bail écrit ayant pris cours le 1er janvier 2020, pour une première période d’occupation de 9 ans. Le bail renseigne prendre cours le 1er janvier 2020. Quelque temps plus tard, oralement, ce même bailleur A autorise le même preneur B à louer un hectare supplémentaire qui n’était pas compris dans le bail du 1er janvier 2020. On sait que la première période d’occupation de 9 ans, issue du bail du 1er janvier 2020, s’achèvera le 31 décembre 2028.
Et on sait aussi qu’en ce cas, un congé pour le motif d’exploitation personnelle doit être envoyé 4 ans au plus et 2 ans au moins avant l’échéance de la période d’occupation, donc ici entre décembre 2024 et décembre 2026. Voilà que A envisage de notifier pareil congé. La question est de savoir si ce congé pourra concerner, aussi, l’hectare adjoint ultérieurement ou pas.
L’article 5 de la loi semble apporter à pareille question une réponse affirmative. De fait, pour autant que la volonté des parties n’ait pas été exprimée clairement de façon contraire, on supposera que le bail de l’hectare ultérieur est, lui aussi, présumé avoir pris cours en janvier 2020. L’expression verbale ‘semble apporter’ est utilisé car, ici comme dans d’autres cas, rien ne peut être certifié. En effet, à supposer que le preneur puisse établir que, de façon claire, les parties n’ont pas entendu user de ce mécanisme d’adjonction, il faudra alors considérer que le bail de l’hectare ultérieur est autonome par rapport à celui de janvier 2020, et donc les traiter distinctement.
C’est d’ailleurs en ce sens que la loi s’exprime à la dernière phrase de l’article 5, à indiquer que ces parcelles peuvent être louées pour un terme expirant en même temps que la location principale.Cela signifie que la règle de l’adjonction n’est pas un automatisme, à défaut de quoi la loi aurait usé du terme ‘pouvoir’. Ce serait, par exemple, le cas si le ‘nouveau bail’ avait été constaté par écrit et indiquait clairement une date de prise de cours autre que celle du 1er janvier les parcelles ‘nouvelles’.
avocats au Barreau de Tournai
