Le calcul des fermages : comprendre l’application des majorations
Le calcul du fermage ne se limite pas à l’application d’un coefficient au revenu cadastral. En fonction de la durée du bail et de ses modalités, des majorations peuvent être appliquées, selon un cadre strictement défini. Leur mise en œuvre, leur maintien dans le temps ainsi que les possibilités de révision en cours de bail soulèvent toutefois plusieurs questions pratiques qu’il convient de préciser.
Poursuivons l’examen du calcul légal des fermages. Pour rappel, il a été dit à la faveur de la précédente parution que le fermage ordinaire correspond au revenu cadastral non indexé à majorer d’un coefficient légalement défini (voire les articles 1 à 3/0 du décret). Il est ici question d’expliquer la majoration du fermage en cas de concession de baux de durées particulières.
Des majorations selon la durée bail
Ces majorations sont définies à l’article 3/1 du décret. Elles sont les suivantes :
– Lorsque le bail est constaté par voie authentique et fixe une première période d’occupation de 18 ans, le fermage peut être majoré de 18 % s’il s’agit d’un bâtiment et de 36 % s’il s’agit d’une terre ;
– Lorsque le bail est constaté par voie authentique et fixe une première période d’occupation de 21 ans, le fermage peut être majoré de 21 % s’il s’agit d’un bâtiment et de 42 % s’il s’agit d’une terre ;
– Lorsque le bail est constaté par voie authentique et fixe une première période d’occupation de 24 ans, le fermage peut être majoré de 24 % s’il s’agit d’un bâtiment et de 48 % s’il s’agit d’une terre ;
– Lorsque le bail est constaté par voie authentique et fixe une première période d’occupation de 25 ans au moins, le fermage peut être majoré de 25 % s’il s’agit d’un bâtiment et de 50 % s’il s’agit d’une terre ;
– Le bail de carrière constaté par voie authentique peut être majoré de 25 % s’il s’agit d’un bâtiment et de 36 % s’il s’agit d’une terre.
Les conditions et maintien des majorations
Plusieurs précisions s’imposent :
– Le décret utilise le verbe « pouvoir » et non le verbe « devoir », ce qui suppose que le bailleur et le preneur peuvent tout à faire convenir de ne pas majorer le fermage ou de le majorer dans une moindre mesure, même si le bail est constaté par voie authentique.
– Lorsqu’il est question d’un bail de longue durée au sens de l’article 8§2 de la loi, donc d’un bail d’une première période fixe de 27 ans au moins, et que le bail se poursuit au-delà de ladite première période fixe, donc par l’effet d’une reconduction automatique de 9 ans, les majorations de fermage convenues restent d’application.
– Lorsqu’il s’agit d’un bail dont la première période fixe est inférieure à 27 ans et qu’il se poursuit au-delà de ladite première période fixe, donc par l’effet d’une reconduction automatique de 9 ans, le fermage revient à son taux ordinaire, donc sans majoration.
– Lorsqu’un bail de fin de carrière est convenu, sans interruption après l’échéance d’un bail dont la première période fixe est de 18 ans au moins, les majorations de fermage restent d’application au cours du bail de fin de carrière.
La loi précise encore que, même s’il n’y a pas eu de majoration convenue initialement, le fermage peut être augmenté :
– Lorsque le bail entre dans sa troisième période de 9 ans, à raison de 20 % pour les bâtiments et les terres ;
– Lorsque le bail entre dans sa quatrième période de 9 ans, à raison de 35 % pour les bâtiments et les terres.
Demander une révision
À noter que l’article 4 du décret précise que tant le bailleur que le preneur sont en droit de solliciter « la révision du fermage d’un bail en cours ». Cette disposition est cependant peu claire en tous ses termes. La loi use du verbe « demander » verbe qui n’est pas synonyme d’ « exiger » : la question est donc de savoir si la simple demande emporte nécessairement le résultat… Ce qui est certain, par contre, est que le preneur qui a trop payé peut solliciter restitution de ce qu’il ne devait pas payer. Pareille demande est cependant soumise à un délai de prescription de 5 ans si le bail est toujours en cours et de 1 an lorsque le bail est terminé et que le preneur a quitté les lieux.
Pour en terminer, les mêmes calculs sont de mise s’il s’agit de concessions consenties par les pouvoirs publics, hors régime du bail à ferme : on parle alors de redevances.
avocats au Barreau de Tournai
