Nous louons une maison avec jardin et clôture mitoyenne, que nous avons achetée il y a 14 ans. Nous aimerions renouveler
la clôture car elle est en mauvais état – le chien du locataire s’échappe régulièrement –, mais la voisine ne veut rien entendre. Est-elle obligée d’intervenir à raison de 50 % dans les frais ?
Vous parlez dans votre courriel d’une clôture mitoyenne sans spécifier de quel type de clôture il s’agit. Ce n’est pas d’une grande importance car les clôtures mitoyennes tombent juridiquement tous sous la notion juridique du mur mitoyen. Dans le langage courant, nous appelons « mur mitoyen » tout mur qui sépare deux fonds contigus, mais la notion juridique de « mur mitoyen » est beaucoup plus que cela.
Mitoyenneté
Le Code Civil ne propose pas une véritable définition du mur mitoyen. Sur la base de la législation et de la jurisprudence, on peut définir un mur mitoyen comme un mur qui se trouve à la limite de deux fonds appartenant à des propriétaires différents et qui appartient en copropriété à ces propriétaires.
La mitoyenneté est une séparation (mur, haie, fossé) permettant de délimiter deux propriétés distinctes. C’est une forme de copropriété des clôtures. Chaque propriétaire dispose des mêmes droits et obligations sur chaque partie du mur.
Dans le Code Civil, sous le titre IV « Des servitudes ou services fonciers », on retrouve le chapitre
« II. Des servitudes établies par la loi » avec une première section : « Du mur et du fossé mitoyens. »
C’est sous celle-ci que l’on peut retrouver les règles légales concernant les murs mitoyens.
Frais d’entretien partagés
Les articles qui nous intéressent le plus sont ceux qui stipulent les règles concernant les réparations et frais d’entretien pour les clôtures mitoyennes.
L’article 655 du Code Civil est d’un intérêt majeur. Il dispose que « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».
L’article 656 du Code Civil poursuit : « Cependant, tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. »
Cela veut dire que les deux propriétaires se partagent les charges ordinaires et les dépenses de réparation et de reconstruction, qu’elles soient dues à la vétusté du mur ou à un cas fortuit. Néanmoins, si les réparations sont rendues nécessaires par la faute d’un des voisins, elles sont à sa charge exclusive.
L’abandon
Celui qui ne veut plus participer aux frais relatifs au mur mitoyen peut en abandonner la propriété à son voisin, sauf si sa propre construction s’appuie sur le mur (art. 656 du Code civil) ou si la réparation / reconstruction du mur a été rendue nécessaire par la faute du propriétaire qui souhaite user de sa faculté d’abandon.
L’abandon de mitoyenneté est un acte unilatéral qui produit des effets tant dans le chef de celui qui renonce que dans celui de l’autre voisin. En abandonnant, le premier échappe aux charges futures générées par le mur ainsi qu’à celles existantes pour autant qu’il n’en est pas la cause. Quant au second, il devient plein propriétaire du mur et de la bande de terrain sur laquelle il est érigé.
L’acte d’abandon de mitoyenneté se fait devant notaire.
On retiendra
Votre voisine a donc le choix : soit elle prend une partie des frais de réparation ou renouvellement en charge, soit elle vous abandonne sa partie de propriété de la clôture mitoyenne.
La charge liée à la mitoyenneté consiste en l’obligation pour les copropriétaires de réparer et reconstruire le mur en proportion de leurs droits.
