Les fermages : comment sont-ils calculés?
Le montant du fermage n’est pas laissé à la libre négociation entre bailleur et preneur. En Wallonie, son calcul est strictement encadré par la législation afin d’éviter les dérives. Un décret adopté en 2016 fixe les règles permettant de déterminer le fermage maximal, notamment sur base du revenu cadastral et de coefficients propres aux différentes régions agricoles.
On ne fait pas ce que l’on veut avec le montant du fermage : c’est un principe bien établi.
Pour rappel, le fermage constitue le loyer que doit payer le preneur en contrepartie de l’occupation d’un bien rural loué à ferme. Depuis bien longtemps, le législateur a fait le choix d’encadrer rigoureusement le calcul du fermage, de façon à éviter, notamment, des dérives en lien avec la mise en concurrence de divers preneurs de la part du bailleur : « c’est toi qui occuperas les terres si tu me paies plus que ton voisin » …
On rappellera que la matière du bail à ferme a été régionalisée voici une petite dizaine d’années, si bien que la question du calcul des fermages dépend ainsi, elle aussi, de la compétence régionale. C’est ainsi que le Parlement wallon a voté, en 2016, un décret nommé « Décret du Parlement wallon du 20 octobre 2016 limitant les fermages ». Il est court pour être composé de 4 articles. Donnons-en un bref aperçu à travers cette parution.
Sur base du revenu cadastral…
L’article 1er pose, en premier ordre, le principe du calcul du fermage légal « de base » : « Le fermage maximal d’une terre donnée en location est son revenu cadastral non indexé multiplié par un coefficient. Le fermage maximal d’un bâtiment donné en location est son revenu cadastral non indexé multiplié par un coefficient ». Il convient donc de connaître, avant toute chose, le revenu cadastral non indexé du bien rural concerné. Il se retrouve généralement sur la matrice cadastrale du bien en question.
On rappellera que, de façon générale, un bien rural est composé d’une multitude de références cadastrales. Or, chaque référence cadastrale dispose d’un revenu cadastral non indexé propre si bien que, généralement, pour connaître le revenu cadastral non indexé d’une parcelle X, par exemple, il y a lieu d’additionner les revenus cadastraux non indexés de toutes les références cadastrales composant ladite parcelle.
… ajusté à la région agricole
Une fois que ledit revenu cadastral est connu, il convient de déterminer le coefficient par lequel il doit être multiplié. Le coefficient est annuellement modifié, région agricole par région agricole, ce par le Gouvernement wallon.
Pour faire simple, il existe dix régions agricoles : l’Ardenne, la Campine Hennuyère, le Condroz, la Fagne, la Famenne, la Haute Ardenne, la région herbagère, la région jurassique, la région limoneuse et la région sablo-limoneuse. Il existe une carte des régions agricoles, annexées au décret. Cette carte peut aisément être retrouvée sur internet, en tapant, dans n’importe quel moteur de recherche, les termes « régions agricoles en Wallonie ».
Chaque région agricole est elle-même subdivisée en ce que l’on pourrait appeler des « sous régions ». L’Ardenne contient le Hainaut, le Luxembourg et Namur. La Campine Hennuyère contient le Hainaut. Le Condroz contient le Hainaut, Liège et Namur. La Fagne contient le Hainaut et Namur. La Famenne contient le Hainaut, Liège, Luxembourg et Namur. La Haute Ardenne contient Liège. La région herbagère contient Liège et le Luxembourg. La région jurassique contient le Luxembourg. La région limoneuse contient le Brabant Wallon, Liège, le Hainaut et Namur. La région sablo-limoneuse contient le Brabant Wallon et le Hainaut. La carte aide à s’y retrouver, aisément.
Chaque sous-région de chaque région dispose donc, annuellement, d’un coefficient modifié, qui diffère par ailleurs selon que le bien loué soit bâti ou non-bâti. Le site web du Spw Agriculture détaille annuellement lesdits coefficients, de même que le site web du Sillon Belge. Pour la précision, les coefficients sont calculés annuellement sur base du revenu du travail agricole par hectare pour chaque région agricole (50 %) et sur base d’un index base sur l’indice des prix à la consommation (50 %). À noter que le décret prévoit que le Gouvernement wallon peut prévoir un pourcentage au-dessus duquel le coefficient n’est pas modifié. Le calcul du coefficient est détaillé à l’article 2 du décret.
Sur base des articles 1er et 2 du décret, on calcule ainsi le fermage dans le cadre d’un bail ordinaire de 9 ans. Il est essentiel de noter que ce calcul constitue un plafond au-delà duquel le preneur ne peut être tenu de payer. Il n’existe par contre pas de minimum légal si bien que, si le bailleur veut réclamer moins, il le peut. On verra à la prochaine parution les majorations de fermage prévues en cas de baux de durée particulière.
avocats au Barreau de Tournai
