Les indemnités dues au preneur en cas de fin de bail : ce qu’il faut retenir
Les indemnités de sortie en bail à ferme ne se résument pas à une simple compensation automatique : leur montant, leurs conditions d’octroi et les éventuelles déductions obéissent à des règles précises. Entre limites légales, mécanismes de compensation et rôle clé de l’état des lieux, certains points méritent une attention particulière pour éviter les mauvaises surprises en fin de bail.
Comme indiqué à l’occasion de la précédente parution, les bases et principes relatifs aux indemnités de sortie sont visés aux articles 45 et 46 de la loi sur le bail à ferme. Au-delà des considérations générales déjà évoquées précédemment, ciblons l’un ou l’autre point précis et important à retenir de ces articles.
Des indemnités encadrées et soumises à certaines conditions
Premier élément à épingler, les indemnités sont égales à leur valeur à la fin du bail mais ne peuvent dépasser le montant des améliorations et impenses faites par le preneur : autrement dit, le preneur ne peut réclamer plus que son apport à la fin du bail. Reste que la loi autorise que l’indemnité soit calculée forfaitairement en case de mise en valeur de terrains incultes, en friche ou en mauvais état de culture, pour autant que ces terrains aient été expressément déclarés comme tels dans le bail, ce qui suppose naturellement un écrit.
En second ordre, la loi prévoit qu’à l’occasion de la discussion relative aux indemnités en fin de bail, le bailleur peut invoquer le fait que le preneur ait reçu gratuitement, à son entrée, des impenses au sol si bien qu’il convient d’en tenir compte en fin de bail. La charge de la preuve de l’existence de ces impenses à l’entrée revient au bailleur.
Troisièmement, la loi prévoit un système de compensation légale si le preneur a lui-même manqué à ses obligations. Ainsi, en cas d’arrière locatif par exemple, le bailleur sera autorisé à en tenir compte en diminuant le montant des indemnités de sortie du montant de l’arriéré locatif. Il peut également être tenu compte, par le même mécanisme de compensation, de tout avantage généralement quelconque que le bailleur a pu mettre à disposition du preneur du temps de la vie du bail.
Quatrième point, le preneur peut renoncer au bénéfice des indemnités de sortie mais la loi encadre pareille renonciation. Si le bail prend fin par notification d’un congé, quel qu’en soit le motif, la renonciation ne peut intervenir qu’après notification dudit congé. Dans le même sens, la loi protège encore le preneur en imposant que la renonciation soit actée par voie authentique ou par déclaration devant le juge de paix. Un simple écrit sous seing-privé n’aura donc pas valeur ‘béton’ si le preneur revient sur son engagement ultérieurement.
L’état des lieux, un outil clé en fin de bail
Venons-en ensuite à l’état des lieux. Il s’agit d’une nouveauté de la réforme de 2020 en ce sens que la loi en parle de façon détaillée, sans toutefois être une nouveauté sensu stricto puisque rien n’interdisait pas le passé, bien entendu, de réaliser un état des lieux. Comme dit à l’occasion de la précédente parution, l’état des lieux est intéressant dans la perspective d’une comparaison avec l’état des terres à la fin du bail. Il objective donc les choses, en cas de contestation sur le principe des indemnités de sortie notamment.
La loi précise que l’état des lieux sera dressé avant l’entrée en jouissance du preneur ou, au plus tard, dans les trois mois de ladite entrée en jouissance. S’il est question de cession privilégiée, l’état des lieux sera dressé avant l’entrée en jouissance du cessionnaire ou, au plus tard, dans les trois mois de ladite entrée en jouissance. Une pression en cas de cession : l’état des lieux d’entrée du cessionnaire suivra l’état des lieux de sortie du cédant, étant entendu qu’un seul et unique état des lieux peut être réalisé mais il convient alors qu’il soit contradictoire au cédant, au cessionnaire et au bailleur. La loi prévoit encore qu’à défaut d’entente sur l’état des lieux, le juge de paix, saisi par la partie la plus diligente, pourra, par jugement non appelable, désigner un expert chargé de dresser l’état des lieux. Il est très important de relever qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les terres dans l’état où elles se trouvent à la fin de l’occupation.
En son article 46, la loi envisage une indemnité complémentaire pour les baux venant à terme suite à un congé à préavis réduit (6 et 7 in fine de la loi). Comme le délai de préavis est réduit à 3 mois, le preneur peut recevoir une indemnité complémentaire qui tiendra compte, selon les cas, de la perte professionnelle en cheptel et en matériel, de la perte de jouissance les années restant à courir, etc etc…
avocats au Barreau de Tournai
