Que signifie le caractère impératif de la loi ?
La loi sur le bail à ferme est qualifiée d’impérative, mais que recouvre réellement cette notion en droit belge ? Entre ordre public, lois impératives et règles supplétives, la hiérarchie des normes détermine dans quelle mesure les parties peuvent, ou non, s’écarter de la loi. Décryptage d’un cadre juridique essentiel, notamment pour la protection des intérêts du preneur.
Loi sur le bail est une loi dite impérative, à tout le moins pour une partie non négligeable de ses dispositions. Mais qu’implique cette qualification exactement ? Pour le comprendre, il convient d’apporter quelques précisions sur la hiérarchie des normes. Pour faire simple, et sans rentrer dans des détails complexes, il existe, dans l’arsenal juridique belge, trois types de législations : les lois d’ordre public, les lois impératives et les lois supplétives.
L’ordre public concerne les intérêts essentiels de la société
Les lois d’ordre public contiennent les règles qui protègent les valeurs essentielles de la société. Au titre d’exemple, citons le droit pénal (interdit de tuer, de frapper, de vendre de la drogue, etc.) ou encore le droit fiscal (l’obligation de l’impôt)… Ces valeurs sont à ce point importantes dans la société que personne ne peut y déroger. La cour de cassation (juridiction suprême en Belgique) a défini, par un arrêt du 9 décembre 1948, les lois d’ordre public comme celles qui touchent « aux intérêts essentiels de l’État ou de la collectivité, ou qui fixent dans le droit privé les bases juridiques sur lesquelles repose l’ordre économique ou moral de la société ». Ainsi, on ne peut convenir d’un contrat ou d’un accord qui enfreindrait ces règles. Un tel contrat serait nul, de nullité absolue, c’est-à-dire qu’il serait considéré comme inexistant dans les rapports entre les parties au contrat. On n’imagine en effet pas qu’un contrat dont l’objet serait le crime d’une personne présente une quelconque forme de légalité.
Les intérêts privés
Les lois impératives contiennent des règles très importantes mais, malgré tout, d’un degré inférieur à celles que contiennent les lois d’ordre public. Elles sont définies par ledit arrêt de la cour de cassation comme celles « auxquelles il est interdit de déroger mais qui ne sont pas d’ordre public parce qu’elles protègent principalement des intérêts privés, et qui, dès lors, n’entraînent que la nullité relative des clauses ou des actes qui y dérogent sans exclure une renonciation ou une confirmation dans les conditions fixées par le droit commun et, en outre, par chaque loi particulière ». On peut citer, au titre de législations impératives, la loi sur le bail à ferme, qui nous concerne, ou encore la loi sur la protection du consommateur. Leurs dispositions sont très importantes, sans toutefois qu’elles ne touchent aux valeurs fondamentales de la société. Elles ont souvent pour objectif de protéger une partie jugée plus faible à une convention. Elles impliquent qu’un accord sera nul, même s’il a été signé, si ledit accord contrevient aux règles contenues dans la loi. Pour faire clair, si un match de boxe est organisé entre la loi sur le bail à ferme qui dit X et un contrat qui dit Y, c’est la loi qui l’emportera, pour autant, par contre, que celui que la loi protège, en l’occurrence le preneur, partie jugée faible, ne se prévale de la loi pour s’écarter du contrat. Pour aller plus loin, et être plus précis, la loi sur le bail à ferme liste, en son article 56, les articles qui sont considérés par elle comme impératifs. Ledit article 56 est en effet rédigé comme suit :
Sont réputées inexistantes toutes conventions par lesquelles le preneur, d’une manière expresse ou tacite, renonce, en tout ou en partie, aux droits que lui confèrent les articles 1720, alinéa 2, 1721, 1722 et 1755, ainsi que tous usages contraires à ces dispositions. C’est aussi le cas pour les droits à lui conférer par les articles 3 à 15, 17, 19 à 28, 31, 32, 34, 35, 38, 40, 41, 43, 45 à 51, 55. En ce qui concerne l’article 1722 et l’article 21 de cette section, ne sont réputées inexistantes que les conventions, dispositions et clauses, pour autant qu’il s’agisse de cas fortuits extraordinaires au sens de l’article 22 de cette section.
On observe ainsi que, sans être exhaustif, sont impératives les dispositions relatives aux notifications des congés, de la durée des périodes, du doit à la cession en famille, notamment privilégiée, du droit de préemption, etc. Concrètement, cela implique que, si un contrat de bail à ferme contient que le preneur renonce à son droit de préemption, que les terres sont vendues sans, malgré tout, respecter le droit de préemption, le preneur pourra s’en plaindre. Pourquoi ? Parce que le contrat en question est contraire à la loi sur le bail à ferme qui, impérative, protège l’intérêt du preneur.
Nous poursuivrons à l’occasion de la prochaine parution.
avocats au Barreau de Tournai
