Je loue une prairies: quels sont mes droits et obligations par rapport aux arbres qu’elle contient?

La question de la propriété de l’arbre tombé n’est pas si facile à solutionner que cela. D’un côté, l’arbre peut être considéré comme le fruit du bien loué et revient dans ce cas au preneur. De l’autre, le preneur est dans l’obligation de restituer le bien loué dans l’état qu’il l’a reçu en fin de bail. De plus, il y a, dans certaines conventions de bail à ferme, des clauses maintenant les haies, chemins, buissons et arbres. Si votre contrat de bail à ferme stipule effectivement que vous devez maintenir les arbres, on peut en conclure que l’arbre tombé appartient au bailleur.

Avertir le bailleur ?

La loi sur le bail à ferme prévoit uniquement que le preneur d’un bien rural est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d’avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur le fonds (article 16). Les dommages découlant des tempêtes ne tombent pas sous cette obligation.

Selon l’article 1728 du Code civil le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Il n’y a donc pas d’obligation explicite d’avertir le bailleur qu’un arbre est tombé du fait de la tempête mais, on peut considérer l’avertissement du bailleur comme un comportement normal du preneur.

Replanter ?

Si vous souhaitez replanter l’arbre endommagé, cela est possible sur base de l’article 28 de la loi sur le bail à ferme. Cet article prévoit explicitement que le preneur peut, sans autorisation du bailleur, remplacer des arbres forestiers sur les prairies.

La question se pose de savoir si le preneur est également obligé de replanter l’arbre tombé. L’article 1732 du Code civil stipule que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

D’après les articles 1732 et 1735 du Code civil, le locataire est responsable des dégâts qui sont apparus pendant sa période de location. La charge de la preuve de ces dommages incombe au bailleur. Le locataire doit restituer le bien loué dans l’état où il l’a trouvé, sauf usure due à une utilisation normale, force majeur ou faute d’un tiers. La charge de la preuve en la matière incombe au locataire.

Cette obligation du preneur de répondre des dégâts locatifs ne naît, en règle général, qu’à la fin du bail (Cass. RG C.03.0245.N, 25 février 2005).

Étant donné que l’arbre est tombé à cause d’une tempête, il semble que nous sommes en présence de force majeure, celle-ci empêchant l’obligation de replantation par le preneur.

Supprimer des plantations ?

Rappelons dans ce contexte que le preneur a, en principe, le droit d’enlever des plantations sur le bien loué s’ils entravent sa liberté de culture.

L’article 25 de la loi sur le bail à ferme dispose que si des constructions, travaux et ouvrages ou plantations entravent la liberté de culture du preneur, celui-ci pourra les enlever avec le consentement écrit du bailleur et, en cas d’usufruit, avec celui du nu-propriétaire et de l’usufruitier, ou, à défaut avec l’autorisation du juge de paix. Cette autorisation peut être subordonnée au paiement d’une indemnité égale au préjudice subi. Le juge de paix ne peut toutefois autoriser aucune modification de la destination du bien loué.

Trouver un arrangement ?

Comme la loi sur le bail à ferme ne donne pas une réponse claire sur la question de la possession de l’arbre tombé, ni sur l’obligation de replanter celui-ci, nous vous conseillons de prendre contact avec le bailleur pour discuter de la situation à l’amiable. Si vous êtes tous les deux intéressés par le bois de l’arbre, vous pouvez le partager. Si le propriétaire ne souhaite pas que vous replantiez l’arbre, vous économisez ces frais. Un arrangement sera sans doute la meilleure façon d’éviter des discussions inutiles.

Jan Opsommer