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Les éléments à préciser,

l’envoi et les délais d’attente

Fin de l’année passée j’ai donné congé à mon preneur. Malheureusement, celui-ci n’a pas accepté mon congé. De mon côté, j’ignorais que je devais demander au Juge de Paix de valider mon congé en cas de non-acceptation de congé par le preneur. Le congé de décembre n’aura donc pas d’effet. Puis-je immédiatement donner un nouveau congé ?

Temps de lecture : 4 min

Il est tout à fait correct de supposer que votre congé de décembre 2018 n’aura pas d’effet. Le congé donné par le bailleur pour terminer un bail à ferme nécessite effectivement un acquiescement écrit par le preneur ou une validation par le juge.

L’article 12, 4º de la loi sur le bail à ferme stipule que le congé auquel le preneur n’a pas acquiescé par écrit est caduc, si, dans les trois mois à dater du congé, ce congé n’a pas fait l’objet de la part du bailleur d’une demande en validation. Le jour du congé est celui ou l’exploit a été signifié ou celui où la lettre recommandée a été présentée au domicile du preneur.

Vu que vous avez donné congé le 12 décembre 2018, ce congé est devenu caduc entre-temps car le preneur n’a pas acquiescé par écrit et le congé n’a pas fait l’objet d’une demande en validation de votre part dans les trois mois à dater du congé. Il faut donc donner un nouveau congé.

Délai d’attente : un an

L’article 12 de la Loi sur le bail à ferme dispose sous 8º que si un congé est devenu caduc ou s’il n’a pas été validé, un nouveau congé ne peut être donné pour quelque motif que ce soit avant un an ou au moins à dater de la notification du congé caduc ou du congé déclaré irrégulier en la forme.

Le défaut de poursuite de la procédure en validation a pour effet de rendre le congé caduc et empêcher qu’un nouveau congé puisse être donné au cours de l’année qui suit la notification avortée. (V. RENIER et P. RENIER, Le bail à ferme dans le Répertoire Notarial, Larcier 1992, 212).

Vous pouvez donc donner congé pour exploitation personnelle, mais il faut un délai d’attente d’au moins un an entre le dernier et le prochain congé.

De votre lettre, il n’est pas vraiment précisé si votre congé date du 12 décembre 2018 ou s’il s’agissait de la date notification. Pour calculer correctement l’intervalle entre les congés, il faut prendre en considération la date de la notification du congé.

Dans le cas échéant, lorsqu’un congé invalidé pour cause de caducité a été notifié le 12 décembre 2018, le délai de suspension de la possibilité de donner congé prend fin au 12 décembre 2019.

Ou trois ans

Ce délai d’attente est porté à trois ans si la validation du congé est refusée par le juge pour manque de fondement du motif invoqué. Vu que vous n’avez pas lancé la procédure en validation de votre congé, cette hypothèse ne s’applique pas à votre cas.

Forme du congé

Notons aussi que le congé doit, sous peine de nullité, indiquer clairement le ou les motifs précis pour lesquels il est donné. Il doit également contenir l’indication qu’à défaut d’acquiescement notifié par écrit au bailleur dans un délai de trente jours à dater de l’envoi, celui-ci en poursuivra la validation devant le juge de paix.

S’il s’agit d’un congé pour exploitation personnelle, le congé doit, sous peine de nullité, indiquer le nom, le prénom, la profession, la date de naissance, l’état civil et l’adresse des personnes indiquées comme devant assurer l’exploitation.

Finalement, le congé doit être signifié par lettre recommandée ou par exploit d’huissier, sous peine d’inexistence. Faute de respect de l’une de ces formes, il ne peut constituer un titre pour la déclaration de validité et l’expulsion. (V. RENIER et P. RENIER, Le bail à ferme dans le Répertoire Notarial, Larcier 1992, 205). Remarquons que le refus du courrier par le destinataire équivaut à une acceptation. Il en est de même si le destinataire néglige de retirer à la poste un recommandé qui n’a pu lui être remis en son absence, car il lui incombe d’en prendre connaissance.

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