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Une durée limitée pour le bail classique

Le 30 avril 2019, le Parlement Wallon a adopté un décret modifiant diverses législations en matière de bail à ferme. Ce décret du 2 mai 2019 a entre-temps été publié dans le Moniteur belge du 8 novembre 2019. Dans une série d’articles, nous détaillons les modifications les plus importantes à nos lecteurs. Abordons, pour cette fois, les nouveaux types de baux et leur durée.

Temps de lecture : 4 min

Dans la loi sur le bail à ferme actuelle, la durée du bail est établie dans l’article 4. Cet article précise que la durée d’un bail à ferme est fixée par les parties et qu’elle ne peut être inférieure à neuf ans. Si une durée inférieure a été stipulée, elle est de plein droit portée à neuf ans. Un second alinéa inscrit une systématique qui donne la possibilité de perpétuité des baux à ferme. Ce deuxième alinéa indique actuellement qu’à défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration, par périodes successives de neuf ans, même si la durée de la première occupation a excédé neuf ans.

Trois prolongations

Le nouveau décret introduit un nouvel alinéa. À l’avenir, l’article 4, alinéa 2 stipulera qu’à défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration par périodes successives de neuf ans mais dans la limite de trois prolongations, même si la durée de la première période a excédé neuf ans. Au terme de la troisième prolongation, le bail prend fin de plein droit.

L’article 4 est également complété d’un alinéa supplémentaire qui stipule qu’au terme de la troisième prolongation, lorsque le preneur est laissé dans les lieux, le bail se poursuit d’année en année par tacite reconduction entre les mêmes parties au bail à ferme. Aucune cession ou cession privilégiée ne peut intervenir durant cette tacite reconduction. Par dérogation à l’article 43, le bail est résilié au jour du décès du preneur ou à une date ultérieure permettant l’enlèvement complet de la récolte croissante par ses héritiers ou ayants droits.

La nouvelle législation prévoit donc de limiter les baux classiques à une durée maximale de 4 périodes. La durée totale maximale est donc la somme de la première période et des trois renouvellements (durée de la première période + 27 ans). Après cette période totale, le bail prend fin de plein droit.

Nouveaux types de baux

À côté de cette règle générale, la réforme introduira deux nouveaux types de baux : le bail de courte durée (5 ans au maximum) pour couvrir des situations particulières et le bail de fin de carrière permettant aux 2 parties de poursuivre d’un commun accord le bail au-delà du 3e renouvellement jusqu’au moment où le preneur atteint l’âge de la retraite.

Le bail de courte durée

Le bail dit de courte durée peut être conclu pour une durée inférieure ou égale à cinq ans. Ce bail peut être conclu et prorogé une seule fois, entre les mêmes parties, sous les mêmes conditions et sans que la durée totale de location n’excède 5 ans pour l’un des motifs suivants :

– dans l’attente d’une sortie d’indivision ou d’une liquidation de succession des bailleurs ;

– dans l’attente de la fin des études agricoles préparant à la reprise d’exploitation d’un descendant du bailleur souhaitant devenir agriculteur ;

– dans l’attente de l’installation effective d’un descendant du bailleur dans les 5 ans à dater de la conclusion du contrat de bail ;

– en cas d’incapacité ou de maladie grave du propriétaire exploitant ;

– dans l’attente d’une décision définitive, par exemple la demande de permis pour la construction d’un bâtiment affecté à l’intérêt général sur la parcelle pour l’État, les Régions, les Communautés, les provinces, les communes et les établissements publics ;

– dans l’attente de l’affectation de parcelles à des fins d’intérêt général, par un pouvoir public.

Au terme de la durée convenue, le bailleur peut mettre fin au bail, moyennant un congé donné sans motif et notifié au moins six mois avant l’expiration de la durée convenue. Le bail est prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante. (Brochure SPW Wallonie Agriculture « La réforme de bail à ferme »)

Le bail de fin de carrière

Lorsqu’un bail classique ou de longue durée arrive à échéance, le bailleur et le preneur peuvent décider de conclure un bail de fin de carrière. Il s’agit d’un nouveau type de bail prévu par la réforme, qui permet au preneur de terminer sa carrière dans les mêmes biens, aux mêmes conditions.

Le bail de fin de carrière est conclu pour une période déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l’âge légal de la pension et son âge à la date d’entrée en vigueur du contrat.

En cas de bail de fin de carrière, le preneur ne peut effectuer aucune sous-location ni cession du bail. De même, une fois engagé dans un bail de fin de carrière, il ne bénéficie plus de son droit de préemption.

Au terme d’un bail de fin de carrière, le bailleur retrouve automatiquement la libre disposition de son bien sans que le preneur puisse s’y opposer.

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