en cas de vente d’un terrain à bâtir ?
L’article 52, 7º, de la Loi sur le bail à ferme prévoit toutefois que le preneur ne jouit pas de ce droit « dans les cas prévus aux articles 6, § 1er, 1º à 5º inclus ».
En vertu de l’article 6, § 1er, 2º, de la Loi sur le bail à ferme, par dérogation à l’article 4 de cette loi, le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable.
L’article 12.2 de la Loi sur le bail à ferme dispose que si le congé est basé sur des motifs visés aux articles 6, § 1er, 1º à 4º inclus, et 7, 10º, il ne pourra être validé que sur production d’une copie certifiée conforme du permis de bâtir accordé par l’administration compétente.
Si, dans le cas d’un lotissement, le permis de bâtir ne peut être produit en raison du fait que des travaux de voirie doivent être exécutés au préalable, le juge pourra valider le congé sur production d’une copie certifiée conforme du permis de lotir pour autant qu’à cette copie soit jointe une déclaration de l’administration communale d’où il résulte que le permis de bâtir pourra être délivré dès que ces travaux seront exécutés.
Le point de discussion
Mais le bailleur souhaitant vendre un terrain à bâtir doit-il produire une copie certifiée conforme du permis de bâtir pour échapper à son obligation de donner un droit de préemption à son preneur ?
Selon le demandeur, l’exception sur le droit de préemption du preneur peut seulement être invoquée quand le bailleur démontre son intention réelle de bâtir et produit la preuve d’une autorisation délivrée à cet effet.
Le tribunal de premier instance de Namur se fonde entre autres sur le motif qu’il ne ressort d’aucun texte que le législateur souhaite que les conditions applicables en cas de congé, et notamment celles qui sont prévues à l’article 12 (production d’un permis de bâtir), soient également applicables en cas de vente. En outre, selon le tribunal de premier instance de Namur, on voit mal l’utilité de la condition de l’existence d’un permis dans un tel cas de figure puisque ce n’est pas le propriétaire lui-même qui compte faire usage de la destination première du terrain (ce qui serait le cas en cas de congé) mais un tiers acquéreur dudit terrain (soit en cas de vente).
Même avis de la Cour de Cassation
Dans son arrêt de 24 janvier 2020, la Cour de Cassation dit clairement qu’il ne découle pas des articles 6, § 1er, 2º, et 52,7º de la Loi sur le bail à ferme que l’exception au droit de préemption est subordonnée à la condition que le bailleur apporte la preuve que la vente a lieu en vue de donner au bien loué une affectation conforme à sa destination finale et qu’il produise une copie certifiée conforme d’un permis de bâtir accordé par l’administration communale compétente.
La Cour de Cassation confirme donc le point de vue du tribunal de premier instance de Namur et rejette le pourvoi en cassation.
