Le sort du bail
« ordinaire » de 9 ans
Un bail « ordinaire » aura une durée minimale de 9 ans et
inférieur à 18 ans. Il peut être renouvelé à trois reprises pour atteindre un maximum de quatre périodes d’occupation.
La rupture de ce bail peut s’effectuer de différentes manières. Attardons-nous sur les suivantes : à l’amiable, par notification d’un congé et en cas de faute grave.
Il a été dit, au cours de la précédente parution, que le principe de base, contenu à l’article 4 de la loi sur le bail à ferme, est que la durée d’un bail à ferme est fixée par les parties au contrat elles-mêmes. À ceci près, et ce n’est pas sans importance, que l’article 4 prévoit que la durée « ne peut être inférieure à 9 ans » et que « si une durée inférieure a été stipulée (ndlr : convenue), elle est de plein droit (ndlr : automatiquement) portée à 9 ans ». On peut donc faire ce qu’on veut mais sans descendre en dessous de 9 ans, à suivre l’article 4.
Un maximum de quatre périodes d’occupation
Ces informations sont exactes. Le bail ordinaire peut être écrit ou oral.
Depuis la récente réforme, la loi semble, prima facie, imposer l’écrit pour formaliser le bail mais il est admis que, lorsqu’un exploitant agricole occupe un bien rural en l’affectant à son activité agricole moyennant paiement d’une contrepartie financière non négligeable, la naissance d’un oral peut en résulter.
Lorsque le bail est écrit, il stipule, notamment, la durée : dans le cadre du bail dit ‘ordinaire’, elle sera au minimum de 9 ans, sans toutefois atteindre 18 ans (le bail de 18 ans, que nous examinerons ultérieurement, reçoit un traitement légèrement distinct).
Selon les termes du régime légal actuel, à l’échéance de la première période d’occupation, le bail se prolonge pour une période subséquente de 9 ans (même si la première période a duré plus de 9 ans). À l’échéance de la seconde période, le preneur entamera une troisième période de 9 ans et, à l’échéance de celle-ci, une quatrième période de 9 ans. La loi fixe actuellement le nombre de renouvellements à 3, ce qui suppose qu’il y a, au maximum, 4 périodes d’occupation. Il convient toutefois d’apporter à ces quelques principes de bases plusieurs nuances.
À l’amiable ou par notification d’un congé
La première tient au fait que les parties peuvent toujours, moyennant respect de certaines formes légales, mettre fin amiablement au bail en cours. Les formalités légales, prévues à l’article 14 al. 2 de la loi, tiennent au fait que l’accord amiable de fin de bail doit être acté dans un document judiciaire, sur interpellation du juge de paix, ou par voie notariée (acte authentique).
La seconde tient au fait que le bail peut toujours être interrompu par la notification d’un congé, soit un mode légal de rupture du bail pour un motif prévu par la loi.
Sans rentrer dans les détails, il est rappelé qu’un congé peut être envoyé par le bailleur ou par le preneur. Tout congé est assorti d’un délai de préavis légalement prévu, et la loi fixe les « moments » auxquels les congés peuvent être notifiés.
Enfin, tout congé doit être basé sur une cause légale, soit un motif prévu par la loi : il est illégal de notifier un congé s’il n’est pas basé sur un motif prévu par la loi (par exemple : le congé pour le motif d’exploitation personnelle, le congé pour motif de construction sur un terrain à bâtir, le congé pour motif d’usage familial sur une superficie de 20 ares contigüe à la maison d’habitation, etc.). Les principales règles prévues par la loi en matière de congé sont reprises aux articles 2 ter, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 55 et 57 de la loi sur le bail à ferme. Il y est renvoyé pour précisions, tout comme aux précédentes parutions du Sillon Belge consacrées aux congés.
Une fin de bail pour faute grave
La troisième concerne l’éventualité d’une fin de bail pour cause de manquement locatif, le plus souvent du preneur.
La possibilité de pareille rupture du bail est basée sur l’article 29 de la loi sur le bail à ferme. L’idée est d’imaginer que le preneur ne se comporte pas bien comme preneur et, à cette occasion, commet ce qu’on appelle, juridiquement, une « faute contractuelle ». Pareille faute justifiera la démarche du bailleur de solliciter du juge de paix la résiliation / résolution (= rupture) du bail aux torts et griefs du preneur.
Si cette faute contractuelle est suffisamment grave et cause au bailleur un dommage (en d’autres mots, lui cause des soucis), le juge de paix saisi de la demande du bailleur prononcera la résiliation / résolution et, ainsi, ordonnera l’expulsion du preneur du bien loué. Il est entendu que l’appréciation de la gravité de la faute et de l’impact du dommage relève de « la souveraine appréciation du juge de paix », c’est-à-dire qu’en sa fonction juridictionnelle, il est seul habilité à dire si le bail doit être rompu eu égard aux reproches formulés par le bailleur.
Il tombe sous le sens qu’une telle action judiciaire n’est soumise à aucun délai particulier puisque son introduction dépend de la survenance de la commission d’une faute locative du preneur. Il n’y a, évidemment, pas plus de délai de préavis à respecter dans le cadre de l’expulsion consécutive au prononcé de la rupture du bail.
La dernière (et principale) nuance à apporter concerne le renouvellement des périodes consécutivement à une cession privilégiée ou au décès du preneur. Ceci nécessitant des explications non négligeables, la prochaine parution y sera notamment consacrée.
Henry & Louise Van Malleghem,
avocats au Barreau de Tournai
