Baux écrits: fin de bail après 36 ans?
Je suis propriétaire d’une parcelle agricole louée au même agriculteur sous le régime du bail à ferme par contrat écrit depuis 1989. J’aimerais vendre cette parcelle, mais je sais que j’obtiendrai un meilleur prix si la parcelle est libre d’occupation. Est-il correct que le bail se terminera d’office après 36 ans ?
Depuis la dernière réforme, le principe de fin de plein droit du bail est inscrit dans l’article 4 de la loi sur le bail à ferme. Cet article stipule que la durée d’un bail à ferme est fixée par les parties, mails elle ne peut être inférieure à neuf ans. Si une durée inférieure a été stipulée, elle est de plein droit portée à neuf ans. À défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration par périodes successives de neuf ans mais dans la limite de trois prolongations, même si la durée de la première période a excédé neuf ans. Au terme de la troisième prolongation, le bail prend fin de plein droit.
Autrement dit : après une première période d’occupation garantie au minimum à neuf ans, le locataire bénéficiera de trois prolongations successives par périodes de neuf ans au terme desquelles le bail prendra fin de plein droit.
Si le locataire reste dans les lieux à l’expiration de la troisième période d’occupation, le bail se poursuit d’année en année par tacite reconduction.
On applique la nouvelle règle mais…
Comme dans votre situation le bail écrit a commencé en 1989 avec une première période de neuf ans, le bail terminera en 2025. Remarquons qu’il s’agit de la conclusion d’une application immédiate des nouvelles règles sur les baux écrits. Cette application immédiate est contestée par certains juristes et avocats et fait l’objet de plusieurs procédures devant la Cour Constitutionnelle. Dans ces procédures, on fait notamment la comparaison avec la situation, plus favorable, du preneur d’un bail oral.
Vous pouvez attendre 2025 pour vendre votre parcelle libre d’occupation sans devoir offrir un droit de préemption à quelqu’un. Mais, rien ne vous empêche de vendre dès aujourd’hui la parcelle avec le renseignement que le terrain sera libre d’occupation en 2025. Si vous choisissez la dernière option, vous devez respecter le droit de préemption de votre preneur.
Passer par le congé
D’autres possibilités, reprises dans l’article 6 § 4 de la loi sur le bail à ferme, peuvent être envisagées. Un nouveau type de congé est inscrit dans cet article depuis la dernière réforme.
En vue de procéder à la vente d’une parcelle, d’un bloc de parcelles ou d’une partie de parcelle agricole, le bailleur peut maintenant mettre fin au bail pour ce qui concerne la surface concernée par la vente si les conditions suivantes sont respectées :
1) Cette parcelle agricole doit être identifiée préalablement dans le contrat de bail, ce qui suppose que le bail ait été conclu par écrit.
2) Cette parcelle doit présenter une superficie maximale de deux hectares ou de maximum dix pourcents d’un ensemble de parcelles d’un seul tenant faisant partie d’un même bail entre le même bailleur et le même preneur.
3) Le preneur doit avoir bénéficié du bail portant sur la parcelle durant au moins trois ans au moment du congé donné par le bailleur.
Le congé donné au preneur doit contenir l’identification de la parcelle visée par la vente. Il doit être donné au moins six mois avant la vente.
Mais conserve bien le droit de préemption
Si les trois conditions mentionnées ci-dessus sont remplies, vous pouvez donc donner congé pour vendre votre parcelle quasi libre d’occupation. L’article 6 § 4 de la loi sur le bail à ferme prévoit que le bail est résilié au jour de la transcription de l’acte authentique de vente. Ce délai est prolongé pour permettre le complet enlèvement de la récolte croissante.
Le congé donné dans cette situation est valable deux ans à dater de sa notification. Si la vente de la parcelle n’est pas intervenue dans ce délai, le congé est considéré comme caduc.
La grande différence avec la situation d’une vente après le fin de bail de plein droit après 36 ans se situe au niveau du droit de préemption. dans le cas d’une fin de bail de plein droit la relation contractuelle n’existe plus, il ne faut pas offrir un droit de préemption. En cas de congé pour vendre sa parcelle, le législateur a conservé le droit de préemption pour le preneur.
