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Baux antérieurs au 1er janvier 2020: quelles perspectives depuis l’arrêt de la Cour Constitutionnelle?

De la réforme wallonne de la législation en matière de bail à ferme est né un certain nombre d’interrogations, notamment au sujet des dispositions transitoires applicables aux baux antérieurs à 2020. La Cour Constitutionnelle a été questionnée à ce sujet et a rendu son verdict dans un arrêt du 2 mars 2023. Suite à cela, quelles sont donc les perspectives de vie des baux antérieurs à la modification wallonne de la loi sur le bail à ferme.

Temps de lecture : 9 min

Il n’est un secret pour personne que la Région Wallonne ne s’est pas distinguée par sa récente réforme de la loi sur le bail à ferme. Pour (re)fixer le problème, rappelons d’abord que la matière du bail à ferme a été régionalisée suite à la loi spéciale du 6 janvier 2014 contenant la 6e réforme de l’État. Concrètement, il s’agit donc de donner à chaque région du pays la possibilité de légiférer, pour son territoire, en matière de bail à ferme.

La Région Wallonne, la première à légiférer… non sans difficultés

La première (et seule à ce jour) région à avoir adopté une législation en matière de bail à ferme est la Région Wallonne, et ce par le biais de son décret du 2 mai 2019 sous l’impulsion du Ministre Wallon de l’Agriculture René Collin. Ce décret, entré en vigueur le 1er janvier 2020, est, nous apprennent les débats parlementaires, la résultante de 4 années de discussions entre les représentants du monde agricole et des propriétaires fonciers. Mieux vaut en rire qu’en pleurer mais force est de constater que la mise à l’épreuve de ce décret a révélé bien des difficultés. Qu’il soit déjà dit, à ce stade, que, dans les semaines qui ont suivi le 1er janvier 2020, les premiers litiges sont nés et que, moins de 16 mois après le 1er janvier 2020, plusieurs Juges de Paix ont saisi la Cour Constitutionnelle pour lui demander de se prononcer sur une problématique bien particulière que l’on abordera ci-après.

Garantir l’égalité de traitement

La Cour Constitutionnelle est une juridiction unique dans le pays (avec ses différentes composantes linguistiques, évidemment : la Belgique ne serait pas tout à fait elle-même si la solution à toute problématique ne devait pas d’abord passer par un «  pré-problème » lié à la langue !) dont le rôle est, notamment, de vérifier si une législation particulière est compatible avec les articles 10 et 11 de la Constitution Belge. Ces deux articles garantissent, pour faire simple, une égalité de traitement entre tous les citoyens et pose l’interdit de la discrimination. Lorsqu’une juridiction constate que la législation qu’on lui demande d’appliquer « pourrait bien avoir l’odeur de la discrimination », elle peut, dans certaines conditions, ne pas trancher le fond du problème et poser à la Cour Constitutionnelle une question appelée « préjudicielle »  : « Mesdames et Messieurs de la Cour Constitutionnelle, cette disposition légale que l’on me demande d’appliquer est-elle ou n’est-elle pas discriminatoire ? ».

La problématique du droit transitoire

Les premiers jugements qui ont saisi la Cour Constitutionnelle au sujet du décret wallon du 2 mai 2019 ont été rendus dès le mois d’avril 2021 et concernaient une problématique bien particulière, celle des dispositions transitoires du décret wallon du 2 mai 2019. Une disposition transitoire est une règle censée accompagner l’arrivée d’une législation nouvelle et dont l’objectif est de préciser comment ladite législation nouvelle s’applique dans le temps. Illustrons la notion via une autre branche du droit (qui passionne souvent les foules) : celle du droit criminel. X tue Y en 2010 et, en 2010, le Code Pénal indique que le meurtre est passible de 20 à 30 ans de prison. Imaginons que le procès de X se tient en 2012 mais que, en 2011 (entre le meurtre et le procès, donc), le Code Pénal est « durci » par suite d’un fait divers tant et si bien que le meurtre est sanctionné de la perpétuité. La question posée est de savoir si, lors du procès en 2013, il faudra appliquer le régime de peine en vigueur au jour du meurtre ou le régime de peine en vigueur au jour du procès : c’est une question de droit transitoire.

Fin du caractère quasi-perpétuel des baux

Pour en revenir à nos moutons, ou à nos vaches, la problématique liée aux dispositions transitoires dont a été saisie la Cour Constitutionnelle dès avril 2021 concernait de façon bien particulière ce que certains ont présenté comme la principale modification apportée à la loi sur le bail à ferme par le décret wallon du 2 mai 2019 : la fin du caractère quasi-perpétuel des baux à ferme et la limitation au nombre de 4 des périodes d’un bail à ferme. Il sera rappelé que, du temps de l’ancienne législation (celle du 7 novembre 1988), les périodes de bail (souvent, mais pas toujours, 9 ans) se renouvelaient de façon illimitée tant et si bien qu’il a souvent été entendu que les baux à ferme étaient éternels. Répondant aux désidératas du monde des propriétaires, le décret du 2 mai 2019 a considéré qu’il fallait limiter à 4 le nombre des périodes (et donc à 3 le nombre des renouvellements).

Discrimination entre baux anciens oraux et baux anciens écrits

La question s’est vite posée de savoir si cette limitation à 4 concernait uniquement les baux souscrits postérieurement au 1er janvier 2020 ou si elle concernait aussi les baux souscrits antérieurement au 1er janvier 2020. De façon plus précise encore, c’est l’apparence de discrimination entre les baux oraux anciens et les baux écrits anciens qui a tracassé les juges de paix. Pourquoi ? Tout simplement parce que le décret wallon du 2 mai 2019 prévoit un régime transitoire pour les baux oraux antérieurs au 1er janvier 2020 mais n’en prévoit aucun pour les baux écrits antérieurs au 1er janvier 2020. Par un arrêt du 2 mars 2023 d’une vingtaine de pages (il aura quand même fallu… 23 mois à la Cour Constitutionnelle pour se positionner), cette dernière a considéré que le décret wallon du 2 mai 2019 présentait une difficulté de discrimination et a enjoint le parlement wallon à corriger le tir d’ici au 31 décembre 2023.

Au gré d’un raisonnement assez difficile à lire, ne fût-ce que par une structure de texte diffuse, la Cour a décortiqué le décret wallon quant à son application dans le temps. Elle rappelle d’abord l’objectif du décret, soit, dit-elle, rééquilibrer les droits des bailleurs et des preneurs dans l’espoir, lit-on dans l’arrêt, que les propriétaires soient plus enclins à s’engager dans des baux à ferme si ceux-ci présentaient « un peu moins » un caractère d’éternité. La Cour aborde ensuite l’aspect juridique pur et dur et fait ainsi le constat, comme les Juges de Paix qui l’ont saisie, que le décret wallon du 2 mai 2019 prévoit un régime transitoire pour les baux oraux anciens mais pas pour les baux oraux anciens. Et ce constat est exact. Un bail oral ayant déjà vécu, au 1er janvier 2020, plus de 4 périodes d’occupation (ex. bail né en 1975) ne sera pas considéré comme «  mort » à l’issue des 4 périodes mais sera considéré comme commençant, au 1er janvier 2020, sa 3e période d’occupation : dans la mesure où 4 périodes d’occupation sont garanties par le décret, ce bail oral vivra donc jusqu’en 2038 (2020 à 2029 pour la période 3 et 2029 à 2038 pour la période 4). Une seule exception existe à ce principe lorsque le bail oral a pris cours après le 1er janvier 2002, et ce de façon à lui permettre de vivre ses 4 périodes lui aussi (ex. un bail oral né en 2010 pourra, lui aussi, vivre 4 périodes et, donc, mourra en 2046 : 2010 + 36 ans, donc 2010 + 4x9 ans). Le tout, bien évidemment et notamment, sans préjudice du droit pour le bailleur de notifier congé pour un motif légal entre-temps et du droit au preneur à la cession privilégiée.

La problématique liée aux dispositions transitoires dont a été saisie la Cour Constitutionnelle dès avril 2021 concernait la fin du caractère quasi-perpétuel des baux à ferme  et la limitation au nombre de 4 des périodes d’un bail à ferme.
La problématique liée aux dispositions transitoires dont a été saisie la Cour Constitutionnelle dès avril 2021 concernait la fin du caractère quasi-perpétuel des baux à ferme et la limitation au nombre de 4 des périodes d’un bail à ferme. - D.J.

Appréciation et interprétation

Pour une raison difficilement compréhensible, et alors que le parlement wallon avait eu, par plusieurs indicateurs, son attention attirée sur le problème à venir, le décret wallon du 2 mai 2019 n’a RIEN prévu en matière de baux écrits, laissant ainsi la place à une activité particulièrement appréciée des juristes : l’appréciation et l’interprétation. D’aucuns se sont dits (interprétation 1) qu’il fallait appliquer aux baux écrits antérieurs au 1er janvier 2020 la loi ancienne (donc le renouvellement sans limite des périodes), d’autres (interprétation 2) qu’il fallait leur appliquer la loi nouvelle (donc la règle des 4 périodes), et d’autres (interprétation 3), enfin, qu’il fallait leur réserver un traitement identique aux baux oraux anciens. Le hic est que chacune de ces trois interprétations pose TOUTES des difficultés juridiques spécifiques.

Dans l’interprétation 1, les baux oraux antérieurs au 1er janvier 2020 sont « mangés à une sauce plus dure » que les baux écrits antérieurs au 1er janvier 2020 et leurs preneurs se voient donc discriminés. Imaginons le même exemple de 1975. En 2038, le bail oral prendra fin là où le bail écrit se poursuivra ‘pour toujours’.

Dans l’interprétation 2, les baux écrits antérieurs au 1er janvier 2020 sont « mangés à une sauce plus dure » que les baux oraux antérieurs au 1er janvier 2020 et leurs preneurs se voient donc discriminés. Imaginons un bail oral souscrit par le preneur A au bailleur B en 1975 et un bail écrit souscrit par le preneur A au bailleur B la même année. Résultat hallucinant de cette seconde interprétation : le bail oral vivra encore 18 ans à partir du 1er janvier 2020 là où le bail écrit prendra fin au 1er janvier 2020 par l’effet de l’entrée en vigueur du décret.

L’interprétation 3 semble, quant à elle, présenter une certaine cohérence MAIS se heurte à un problème juridique majeur : le décret a prévu un régime bien particulier pour les baux oraux antérieurs au 1er janvier 2020 mais pas pour les baux écrits antérieurs au 1er janvier 2020 et l’on ne peut pas réfléchir par analogie en ces matières.

On fait quoi d’ici le 31 décembre 2023 ?

Qu’a donc fait la Cour Constitutionnelle ? Elle a dit que le décret du 2 mai 2019 présentait un problème « d’anticonstitutionnalité » (et donc de discrimination) en ce qu’il avait prévu des dispositions transitoires pour les baux oraux antérieurs au 1er janvier 2020 mais par pour les baux écrits antérieurs au 1er janvier 2020. Elle a donc « tiré les oreilles » du parlement wallon et lui a demandé de revoir sa copie, d’ici au 31 décembre 2023 s’il vous plaît, comme un instituteur demanderait à son « cancre d’élève » de refaire son devoir… Fort bien mais « on fait quoi » d’ici au 31 décembre 2023 ? La question ne concerne malheureusement pas que les juristes mais a bel et bien des conséquences pratiques pour bon nombre d’acteurs du monde rural, qu’ils soient bailleurs ou preneurs.

Je suis propriétaire d’une terre louée en vertu d’un bail écrit né en 1980 : en juin 2023, puis-je la vendre libre de tout bail sans droit de préemption à respecter ? Je suis proche de la pension et preneur d’une terre louée en vertu d’un bail écrit né en 1980 : en juin 2023, puis-je considérer que mon bail existe encore et que je puis le céder à mon fils ou à ma fille qui compte reprendre mon exploitation ? Deux questions, parmi tant d’autres, auxquelles il est, depuis 2020, difficile de répondre mais dont les réponses sont pourtant lourdes de conséquences… S’il doit y avoir une expression latine que beaucoup connaissent, c’est bien «  in cauda venenum  » (traduction libre : «  les (mauvaises) surprises surgissent à la fin  »). Et l’avant-dernier paragraphe de l’arrêt de la Cour Constitutionnelle pourrait bien en être une illustration parfaite : d’ici au 31 décembre 2023, il appartient aux Juges de Paix d’appliquer aux baux écrits antérieurs au 1er janvier 2020 le régime des baux oraux antérieurs au 1er janvier 2020. Autrement dit, les baux écrits anciens, même plus vieux de 4 périodes au 1er janvier 2020, sont encore vivants jusqu’au 31 décembre 2023. Cette solution, pour l’heure provisoire, semble ainsi permettre (voire encourager), d’ici au 31 décembre 2023 à tout le moins, les cessions privilégiées des baux écrits anciens ayant déjà vécu 4 périodes.

Henry Van Malleghem,

avocat au Barreau de Tournai

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