Le droit de préemption s’applique-t-il sur un terrain partiellement à bâtir et partiellement rural?

Le droit de préemption s’applique-t-il sur un terrain partiellement à bâtir et partiellement rural?

En général, tout preneur jouit du droit de préemption, comme prévu à l’article 47 de la Loi sur le bail à ferme : « En cas de vente d’un bien rural loué, le preneur jouit du droit de préemption pour lui-même ou pour ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou pour les conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, qui participent effectivement à l’exploitation de ce bien, suivant les règles déterminées ci-après. »

Exception pour certains terrains à bâtir ou industriels

L’article 52 de la Loi sur le bail à ferme prévoit plusieurs exceptions à cette règle générale. Dans le cas échéant, il faut attirer votre attention sur la septième exception, laquelle prévoit que le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans les cas prévus aux articles 6, § 1er, 1º à 5º inclus, et 14, deuxième alinéa. Pour faire appel à cette exception, il n’est pas nécessaire que le preneur ait déjà reçu son préavis au moment de la vente.

L’article 6, § 1er, 1º à 4º de la Loi sur le bail à ferme s’applique aux terrains à bâtir et industriels. Cela ne veut pas dire qu’en cas de vente d’un terrain à bâtir ou d’un terrain industriel il ne faut jamais présenter le droit de préemption au preneur. L’exception de l’article 52,7º de la Loi sur le bail à ferme s’applique seulement si les conditions prévues dans l’article 6, § 1er, 1º à 4º de la Loi sur le bail à ferme sont remplis.

L’article 6, § 1er, 1º de la Loi sur le bail à ferme vise les parcelles qui étaient des terrains à bâtir ou industriels au moment de clôture de la convention de bail à ferme et lesquels sont nommés de telle façon dans le contrat de bail à ferme. Cette exception ne semble pas d’application dans votre cas vu que vous n’étiez pas au courant que la terre louée se situait pour partie dans la zone à bâtir.

L’article 6, § 1er, 2º de la Loi sur le bail à ferme a rapport à la situation où le terrain loué est non bâti mais lequel doit être considéré comme terrain à bâtir tel qu’il se présente, sans qu’il faille d’abord y effectuer des travaux de voirie. Si telle est la situation du bien dès le début du bail, même verbal (ou écrit, mais sans clause spécifique), le bailleur bénéficie de l’exception (V. Renier et P. Renier, Le bail à ferme dans le Répertoire Notarial, Larcier, 1992, 450).

L’article 6, § 1er, 3º de la Loi sur le bail à ferme concerne des terrains qui, vu leur situation à la date de chaque prolongation de bail, doivent être considérés comme terrains à destination industrielle, à la condition que, trois mois au moins avant l’expiration de la période de bail en cours, le bailleur en ait fait la notification au preneur.

L’article 6, § 1er, 4º de la Loi sur le bail à ferme concerne des terrains qui peuvent être considérés comme terrains à bâtir ou à destination industrielle, soit au début du bail, à la condition qu’ils aient été déclarés tels dans le bail, soit lors d’une prolongation du bail, à la condition que le bailleur en ait fait la notification au preneur trois mois au moins avant la date d’une prolongation, et qui doivent préalablement faire l’objet de travaux de voirie.

Parcelle mixte

La vente d’une parcelle qui se trouve en partie en zone d’habitation et qui répond aux conditions de l’article 52, 7º de la Loi sur le bail à ferme et en partie en zone agricole (le fond du terrain, par exemple) donne naissance à la problématique à laquelle fait face votre bailleur. Strictement, votre bailleur doit, en principe, scinder sa parcelle pour ensuite n’offrir le droit de préemption que pour la partie située en zone agricole (N. Raemdonck et A. Vandewiele, L’aliénation du bien faisant l’objet du bail à ferme et le droit de préemption, dans G. Benoît, R. Gotzen et G. Rommel, Le bail à ferme, La Charte, 2009, 321).

Dans la jurisprudence, nous retrouvons des exemples d’une lecture assez stricte, comme décrite dans la doctrine. Selon nous, la vente d’une parcelle mixte oblige le vendeur et son notaire à offrir le droit de préemption pour la totalité. Dans la pratique, on observe de temps en temps une solution très spécifique dans le sens où le vendeur et son notaire offrent un droit de préemption mais seulement pour la partie en zone agricole. Il est évident que cette solution engendre beaucoup de discussion quant à la répartition du prix de vente.

Certains bailleurs n’offrent pas de droit de préemption avec la motivation que la parcelle mixte est vendue dans sa globalité pour être bâtie. Ce point de vue trouve une affirmation dans un jugement du tribunal civil de Bruxelles – dont la décision a été rendue sur l’appel d’un preneur qui se plaignait d’une méconnaissance de son droit de préemption et demandait paiement d’une indemnité de 700.000 anciens francs – dans lequel était jugé que du moment que la parcelle mise en vente touche par un de ses côtés à une voirie équipée et qu’elle est située en zone d’habitat au plan de secteur, elle doit, dans son intégralité, être considérée comme un terrain à bâtir et le preneur n’a pas de droit de préemption (E. Beguin et P. Renier, Le bail à ferme – Chronique de jurisprudence 1996 – 2004, nº266, 168 -169). Nous jugeons cette façon de procéder risquée car elle n’est basée que sur une partie de la jurisprudence et peut avoir des conséquences assez sévères (entre autres, une indemnité de 20 % du prix) dans le cas où le juge ne suit pas cette jurisprudence douce.

Autorisation par le juge

Le propriétaire peut préalablement à la vente demander au juge de paix l’autorisation de vendre le bien sans que le droit de préemption puisse être exercé. Le juge n’accorde cette autorisation que si le propriétaire a des motifs sérieux pour écarter le preneur. Il statue, les parties entendues ou dûment appelées. Pour apprécier le caractère sérieux des motifs invoqués, le juge s’inspire notamment des dispositions de l’article 7 relatives aux motifs de congés. Selon nous, cette autorisation ne peut plus être demandée après la vente.

Le bail ne se termine pas par la vente

En tout cas, la convention de bail à ferme ne se termine pas par la vente. Pour les preneurs, rien ne change, à part le propriétaire. L’article 55 de La loi sur le bail à ferme stipule clairement qu’en cas d’aliénation du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur.

Si vous ne devenez pas propriétaire, quelle qu’en soit la raison, le nouveau propriétaire doit respecter vos droits comme preneur. Néanmoins, si le nouveau propriétaire obtient un permis de bâtir, il peut vous donner congé avec un préavis de 3 mois. Cependant, dans ce cas, le bailleur devra verser au preneur une indemnité complémentaire destinée à réparer le dommage subi par celui-ci.

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