Les sous-locations et cessions de bail interdites sans le consentement du bailleur

Abordons désormais le vif du sujet avec les précisions utiles à chaque mécanisme ci-avant défini. Pour rappel, la sous-location consiste, pour un preneur, à convenir avec un sous-preneur, souvent appelé sous-locataire, d’un contrat de bail avec ce dernier. En d’autres mots, le preneur autorise une tierce personne à occuper les biens objet du bail.

L’accord du bailleur

L’article 30 de la loi sur le bail à ferme pose le principe de l’interdit de pareil procédé, sauf si le bailleur en a donné une autorisation. La loi de préciser, encore, que cette autorisation, à peine de nullité, donc à peine d’inexistence, doit être donnée par écrit et préalablement à la prise de cours de la sous-location.

Il reste que cette nullité peut, en certains mais rares cas, être couverte si, du comportement du propriétaire, il apparaît qu’il a accepté la sous-location, malgré le défaut d’autorisation préalable et écrite.

Pensons par exemple à un comportement actif ou passif du bailleur laissant à penser qu’il a renoncé à se prévaloir de l’illégalité de la sous-location : écrire au preneur un courrier faisant état de la sous-location sans s’en plaindre, contacter directement le sous-locataire sans se plaindre de quoi que ce soit…

Un cas particulier qu’est la famille

Toutefois, la loi prévoit, en son article 31, que cette nécessité d’une autorisation préalable et écrite du bailleur n’est pas de mise lorsque la sous-location est consentie, par le preneur à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs. On remarque, à nouveau, que la loi sur le bail à ferme affectionne tout particulièrement les familles.

Plusieurs remarques, encore, au sujet des sous-locations en famille. La première est qu’elle doit concerner la totalité du bail si bien que le preneur ne peut sous-louer une partie du bail à son fils sans autorisation et conserver sa propre exploitation une partie du bail.

La seconde est que le parent auquel la sous-location est consentie doit évidemment user du bail sous-loué dans le cadre d’une activité professionnelle agricole au sens de l’article 1er  de la loi sur le bail à ferme : « Par ‘exploitation agricole’, on entend l’exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente ».

Comme troisième remarque, la loi précise que « le preneur, à peine de nullité, en informe le bailleur de la sous-location au plus tard dans les trois mois de la mise en sous-location ».

Quelques exceptions

On notera que la loi précise, expressis verbis, que ne sont pas considérées comme des sous-locations :

1° les échanges portant sur la culture des biens loués, réalisés par les preneurs ;

2º l’exploitation en commun d’un bien rural donné à bail à un des co-exploitants, si ce dernier reste seul titulaire du bail et participe activement, à titre d’occupation principale, à l’exploitation ;

3° les conventions conclues dans le respect de l’article 2, 2°, ces dernières conventions étant les conventions annuelles ou contrats de culture présentés à la précédente parution.

Dans le cas d’un « nouveau preneur »

La cession de bail, elle, est de nature différente. Elle implique un bail entre le bailleur et le preneur, et c’est le preneur qui cède son bail à une tierce personne, appelée le cessionnaire. Céder son bail revient, pour le preneur, à confier son statut de preneur au cessionnaire. Ceci suppose que le cessionnaire devient, vis-à-vis du bailleur, le « nouveau preneur ».

Comme en matière de sous-location, il convient de préciser que le procédé est, par nature, proscrit, sauf si le bailleur l’a consenti préalablement et par écrit. Attention que, si la cession est autorisée dans de telles conditions, le bailleur aura un nouveau preneur, le cessionnaire du bail, et ne conservera pas le même preneur comme en matière de sous-location.

De plus, l’autorisation préalable et écrite de la cession par le bail reçoit une exception lorsqu’elle est consentie par le preneur à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs. Elle doit alors concerner la totalité du bail, toujours comme en matière de sous-locations familiales.

On verra au cours de la prochaine parution qu’il existe deux types de cession, la cession de bail simple/ordinaire et la cession de bail privilégiée : le mécanisme est le même mais les effets sont distincts…

Henry & Louise Van Malleghem,

avocats au Barreau de Tournai