Quelles sont les indemnités dues au preneur en cas de fin de bail ?
À l’approche de la fin d’un bail, la question des indemnités de sortie revient fréquemment chez les agriculteurs. Pourtant, ce droit est loin d’être automatique et dépend à la fois des circonstances de la fin du bail et de la capacité du preneur à en apporter la preuve de son dû.
La question est fréquemment posée par les preneurs en passe de devoir libérer une terre vu le bail arrivant à son terme : « que puis-je demander comme indemnités de sortie ? ». En tant que telle, la question est, en fait, mal posée, ou, plutôt, hâtive. Il faut en effet, d’abord, se demander si le preneur a effectivement droit à l’indemnité de sortie. Comme une « légende rurale », le droit à l’indemnité de sortie semble souvent considéré comme acquis alors que tel n’est en fait pas le cas.
La cause d’une telle résiliation
Première interrogation à avoir : quelle est la cause de la fin du bail ? Il semble évident que, si la cause de la fin du bail est une résiliation (rupture) de celui-ci parce que, par exemple, il y a eu sous-location ou retard de paiement de fermages, on aperçoit mal la légitimité du preneur à réclamer de telles indemnités.
Par contre, en cas de fin de bail sans faute(s) du preneur, la question des indemnités trouve tout son sens : congé pour exploitation personnelle, bail de carrière venu à terme, etc. Ces cas n’induisent pas de responsabilité du preneur si bien qu’il ne peut être privé de la possibilité de réclamer les indemnités.
Définir les indemnités de sortie
Seconde interrogation à avoir : le preneur prouve-t-il qu’il a droit aux indemnités ? Cette interrogation pose elle-même la question de la définition des indemnités de sortie. On les appelle généralement pailles, engrais, arrières-engrais, fumures, arrières-fumures : elles sont censées compenser l’apport en richesse – autrement dit les améliorations à la fertilité du sol – que le preneur a apportées aux biens loués du temps de sa location.
Le hic est que, dans le milieu, il y a peu d’états des lieux d’entrée si bien que l’état du sol à la sortie ne peut être comparé à ce qu’il était à l’entrée. Il est facile de déterminer l’état du sol à la fin du bail, quand la question des indemnités est posée, mais il est par contre impossible de revenir 10, 20, 30 ou 40 ans en arrière…
Or, c’est à celui qui réclame, en cas de contestation, d’établir, d’une part, que les indemnités lui sont dues en leur principe et, d’autre part, le quantum des indemnités à supposer que le principe soit acquis. Tout est donc question de preuve, comme bien souvent en droit.
Comment faire, dès lors ?
Deux options. La première est de s’entendre avec le bailleur. Malgré les principes ci-avant rappelés, il est encore assez rare que le bailleur et le preneur ne parviennent pas à s’entendre sur la question.
Pour autant, lorsqu’un long procès en validation de congé a, par exemple, rendu tendu les relations bailleur-preneur, ou que l’on parle de dizaine et dizaines d’hectares (ça chiffre, alors), il se peut malheureusement bien que les arrangements soient moins aisés à trouver. Ceci dit, en cas d’accord, on pose généralement la question sous un angle forfaitaire : deux à trois années de fermage à l’hectare. Il est ici question de négociation et la fourchette de paiement ici exprimée résulte de ce qui se voit ou s’entend de façon régulière.
La seconde option, si désaccord ou il y a, sur le principe et/ou sur le montant, il faut alors se retourner sur la possibilité de prouver.
Comment ? Question délicate puisque, comme dit ci-avant, il faut être en mesure que, du temps de son occupation, le preneur a amélioré la qualité et la richesse du sol. En tant que tel, une des seules manières de le faire est de disposer d’un état des lieux d’entrée, à comparer avec un état des lieux de sortie. Encore faut-il que la comparaison soit concluante en ce sens que le sol est devenu ‘meilleur’ au fil de l’occupation…
C’est ici que la réforme légale de 2020 trouve un sens, celle-là même qui encourage fortement la rédaction des baux écrits et, pour ce qui nous concerne, la confection d’un état des lieux d’entrée. Les indemnités de sortie sont visées aux articles 46 et 47 de la loi, et ce n’est pas pour rien que l’article 45 est désormais complété d’un long paragraphe 6, consacré audit état des lieux. Nous y reviendrons lors d’une parution ultérieure.
avocats au Barreau de Tournai
