Lors de la notification d’un congé,

la contestation doit désormais être active

Par le passé, lorsqu’un preneur recevait un congé de son bailleur, il « pouvait » adopter une attitude attentiste. De fait, s’il ne répondait pas dans un délai de 30 jours, le bailleur devait lui-même poursuivre ce qu’on appelait « la procédure en validation de congé ». Ainsi, le bailleur devait-il appeler en conciliation le preneur et, à défaut de conciliation, poursuivre la procédure par la voie de la délivrance d’une citation à comparaître, ce qui ouvrait la phase contentieuse du désaccord.

L’inversion de l’initiative procédurale

Le décret du 2 mai 2019, entré en vigueur pour rappel le 1er janvier 2020, a déplacé l’obligation de la procédure du bailleur vers le preneur. C’est ce qui fut appelé « l’inversion de l’initiative procédurale ».

Désormais, pour les congés notifiés par le bailleur au preneur postérieurement au 1er janvier 2020, il appartient au preneur de contester le congé reçu s’il n’y souscrit pas. L’ancien article 12.4 de la loi sur le bail à ferme était ainsi rédigé : « 4. Est caduc le congé auquel le preneur n’a pas acquiescé par écrit, si, dans les trois mois à dater du congé, celui-ci n’a pas fait l’objet de la part du bailleur d’une demande en validation ». Tandis que l’article 12 §4 nouveau est, lui, ainsi rédigé : « § 4. Le congé donné par le bailleur dans les formes et délais prévus à la présente section et qui n’a pas été contesté par le preneur est valable. Le preneur peut contester le congé en ce compris les motifs invoqués en saisissant le juge de paix dans les trois mois de la notification du congé ». On aura donc compris que le preneur qui se voit notifier un congé ne peut désormais plus adopter une attitude passive s’il n’est pas d’accord. Au contraire, doit-il lui-même prendre les choses en main sous peine de voir le congé rendu légalement « valable » par l’écoulement d’un délai de 3 mois sans contestation judiciaire.

Comment contester le congé ?

Reste à déterminer la façon dont il faut contester le congé. Le preneur en désaccord peut-il se borner à signaler verbalement au bailleur qu’il est fermement opposé au congé ? Ou doit-il envoyer une lettre recommandée pour lui en faire part ? Ou doit-il aller plus loin et soumettre la situation au Juge ?

Une lecture rapide de l’article 12 §4 reproduit ci-avant offre une réponse immédiate : le désaccord doit être soumis par le preneur au Juge de Paix compétent, ce dans un délai de 3 mois à dater de la notification du congé. Cette obligation de contester activement sera consacrée par l’appel en conciliation du bailleur devant le Juge de Paix compétent, ce dans ledit délai de 3 mois.

À l’audience de conciliation fixée par le greffe, le preneur contestant le congé doit impérativement être présent, sous peine de rendre la contestation inexistante. Plusieurs hypothèses sont alors possibles :

(1) Le bailleur, appelé en conciliation, se présente à l’audience et marque son accord sur la contestation du preneur : le désaccord s’arrête là, par la signature d’un procès-verbal de conciliation.

(2) Le bailleur, appelé en conciliation, se présente à l’audience et ne marque pas son accord sur la contestation du preneur : le désaccord ne s’arrête pas là et est acté un procès-verbal de non-conciliation, suite à quoi le preneur devra poursuivre par la délivrance d’une citation à comparaître.

(3) Le bailleur, appelé en conciliation, ne se présente pas à l’audience, ce qui équivaut à un refus de conciliation : le désaccord ne s’arrête pas là et est acté un procès-verbal de non-conciliation, suite à quoi le preneur devra poursuivre par la délivrance d’une citation à comparaître.

(4) Il se peut encore que les parties souhaitent discuter, auquel cas l’audience des conciliations peut être reportée, une ou plusieurs fois.

Quoi qu’il en soit, dans les hypothèses de désaccord, comme indiqué, le preneur en contestation du congé devra poursuivre par la délivrance d’une citation à comparaître. Celle-ci sera délivrée dans un délai d’un mois à dater du procès-verbal de non-conciliation (une exception toutefois si la citation est postérieure à un mois à dater du PV de non-conciliation mais est délivrée dans les trois mois de la notification du congé).

Procédure et délai à respecter scrupuleusement

On n’insistera jamais assez sur le fait que, depuis 2020, le preneur doit être extrêmement attentif à l’obligation, pour lui, de porter sa contestation d’un congé reçu devant le Juge de Paix, en respectant scrupuleusement la procédure légalement prévue. L’écoulement du temps fait en effet que l’on peut tout simplement perdre son droit d’agir en contestation.

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que la loi impose au bailleur, au corps même du congé, d’insérer une mention destinée à informer le preneur de son droit de contestation. L’article 12 §1er de la loi est ainsi rédigé :

« À peine de nullité, le congé, à l’exception de celui visé à l’article 11, 3/1, est transmis suivant les formes prévues à l’article 57 et indique clairement :

1° le ou les motifs précis pour lesquels il est donné ;

2° en cas de reprise pour exploitation personnelle, l’identité des personnes indiquées comme devant assurer l’exploitation, à savoir :

a) pour les personnes physiques, leurs nom, prénom, domicile, date et lieu de naissance, état civil, leur numéro d’identification dans le registre national ou dans le registre bis de la Banque-Carrefour de la sécurité sociale et, s’ils sont connus, le numéro de producteur et le numéro d’entreprise visé à l’article III.17 du Code de droit économique ;

b) pour les personnes morales, s’ils sont connus, leur dénomination sociale, leur siège social, leur numéro de producteur et leur numéro d’entreprise visé à l’article III.17 du Code de droit économique, ainsi que l’identité des personnes habilitées à les représenter ;

3° une mention relative à la procédure à suivre pour contester le congé dans l’envoi notifiant ce dernier.

Suite en une prochaine parution mais qu’il soit déjà dit d’être prudent : mieux vaut être conseillé que faire, éventuellement, des bêtises dans son coin !

Henry Van Malleghem