Sous-location et cessions de bail : la définition des différentes situations
Dans ce nouveau cycle de parutions, il sera question de la sous-location, de la cession de bail ordinaire ou privilégiée, des conventions annuelles et des échanges d’occupation. Débutons par la compréhension et la distinction de chaque situation.
Comme auront pu le constater les assidus lecteurs du Sillon Belge, les précédentes parutions étaient consacrées aux congés pour le motif d’exploitation personnelle, en long, en large et en travers. Ce cycle de parutions étant clôturé, il est maintenant proposé d’en entamer un nouveau consacré à l’examen de la sous-locations et de la cession de bail ordinaire ou privilégiée, des conventions annuelles et des échanges d’occupation.
Ces mécanismes sont abordés, dans la loi sur le bail à ferme, aux articles 30 à 37. Y sont également abordés les conventions annuelles d’occupation ainsi que les échanges. Avant de rentrer dans les détails, il n’est pas inutile de distinguer clairement les situations qui peuvent se présenter, ce via des définitions simples mais claires.
Deux conventions parallèles
La sous-location consiste, pour un preneur, à convenir avec un sous-preneur, souvent appelé sous-locataire, d’un contrat de bail avec ce dernier. En d’autres mots, le preneur autorise une tierce personne à occuper les biens objet du bail. On peut donc dire qu’il y a deux conventions existantes et parallèles : une convention de bail principale, entre le bailleur et le preneur principal, et une seconde convention de bail, entre le preneur principal et le sous-locataire. Il n’y a donc, d’un point de vue purement juridique, aucun lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire. On précisera tout de suite que ce type d’opération n’est pas autorisé par la loi, sauf en cas d’autorisation préalable du bailleur et ou en cas de sous-location à un parent légalement éligible. Nous y reviendrons.
Un nouveau preneur
La cession de bail est d’une autre nature. Il n’y a pas, comme en matière de sous-location, deux conventions locatives parallèles. Il y a un bail entre le bailleur et le preneur, et c’est le preneur qui cède son bail à une tierce personne, appelée le cessionnaire. Céder son bail revient, pour le preneur, à confier son statut de preneur au cessionnaire. Ceci suppose que le cessionnaire devient, vis-à-vis du bailleur, le « nouveau preneur ». On précisera aussi que ce type d’opération n’est pas autorisé par la loi, sauf en cas d’autorisation préalable du bailleur et ou en cas de cession de bail à un parent légalement éligible. On précisera encore que les cessions de bail sont au nombre de deux dans la loi. Les cessions de bail ordinaires ou simples qui supposent que le cessionnaire continue le bail là où il était, en termes de timing, au jour de la cession et les cessions privilégiées qui supposent que les compteurs du bail sont remis à zéro par l’effet de la cession si bien que le cessionnaire entame une première et nouvelle période d’occupation de 9 ans renouvelable par trois fois le cas échéant.
Pour une période d’occupation inférieure à un an
Les conventions annuelles, autrement appelées contrats de culture, sont encore d’un autre type. D’abord, surtout et essentiellement parce que, si les conditions légales sont respectées, elles ne présentent aucune illégalité. En fait, les conventions annuelles sont celles par lesquelles le propriétaire ou le preneur (appelé le concédant), pour autant qu’il soit exploitant agricole, confie à un autre exploitant agricole (le concessionnaire) un droit d’occupation inférieure à un an, moyennant paiement, pour autant que, probablement à l’entrée en jouissance du concessionnaire, le concédant ait lui-même assumé les travaux de préparation et de fumure des parcelles concernées. Ce mécanisme est très fréquemment usité dans le cadre de la culture des pommes de terre, du lin ou des légumes de façon générale.
Le troc d’occupation
Enfin, les échanges d’occupation consistent pour un propriétaire ou un preneur (échangiste 1), pour autant qu’il soit exploitant agricole, à échanger son droit d’occupation sur une parcelle A avec un propriétaire ou un preneur (échangiste 2), pour autant qu’il soit exploitant agricole. L’échangiste 2, à travers la convention d’échange, va autoriser l’échangiste 1 à occuper une parcelle B. Il ne s’agit de rien d’autre que d’un « troc d’occupation », généralement utilisé pour constituer des blocs de culture plus rationnels.
Les lecteurs ont là des définitions simples des mécanismes en question, avant que d’abord les spécificités de chacun au cours des prochaines parutions.
avocats au Barreau de Tournai
