Qu’en est-il des baux nés avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur le bail à ferme au 1er janvier 2020?
De nombreux preneurs s’interrogent quant au devenir de leurs divers baux à partir du 1er janvier 2020, date d’entrée en vigueur de la loi du 30 avril 2019 – qui réforme la loi du 7 novembre 1988 – sur les baux à ferme. En bref, que se passe-t-il concrètement pour les baux nés avant le 1er janvier 2020, à partir du 1er janvier 2020 ?

Il paraît utile de procéder à une première analyse des règles de la nouvelle loi, au regard des dispositions transitoires prévues. Les dispositions transitoires d’une loi sont celles qui précisent si une nouvelle loi s’applique aussi aux situations nées avant son entrée en vigueur.
Il s’impose d’abord de rappeler quelques principes essentiels :
– entrée en vigueur de la nouvelle loi au 1er janvier 2020;
– application de la nouvelle loi aux nouveaux baux créés à partir du 1er janvier 2020 ;
– pour ce qui concerne les congés donnés avant le 1er janvier 2020 pour les baux nés avant le 1er janvier 2020: application de la loi ancienne ;
– il n’y a renouvellement qu’à défaut de congé valable donné endéans les délais légaux ;
– en ce qui concerne la durée des baux nés avant la nouvelle loi: application de la nouvelle loi (voir ci-après). Il convient ici de faire la distinction entre les baux verbaux, les baux écrits de moins de 27 ans et les baux écrits de 27 ans au moins.
Le cas des baux verbaux
La durée des baux verbaux nés avant la nouvelle loi est à examiner suivant deux cas de figure.
Hypothèse 1 : impossibilité de vérifier la date de prise de cours du bail ou bail ayant pris cours plus de 18 ans avant le 1er janvier 2020 (donc avant 2002).
Règle : on considère automatiquement que le preneur rentre dans sa 3e période d’occupation de 9 ans au 1er janvier 2020 et qu’il lui reste un seul renouvellement de 9 ans. Donc, le bail se poursuit jusqu’à la fin de l’année 2037 et meurt de plein droit en fin d’année 2037 (sauf au propriétaire à concéder un nouveau bail, ce qui semble assez peu probable).
Exemple 1 : le preneur ne sait pas quand son bail verbal a pris cours. Automatiquement, la fin de son bail est fixée à la fin de l’année 2037.
Exemple 2 : le bail verbal a pris cours en 2000. Automatiquement, le preneur entrera dans une troisième période d’occupation de 9 ans au 1er janvier 2020 et pourra se renouveler une fois pour 9 ans, ce qui amène le bail à prendre fin de plein droit à la fin de l’année 2037.
Hypothèse 2 : bail verbal ayant pris cours moins de 18 ans avant le 1er janvier 2020 (donc après 2002)
Pour bien apprécier chaque cas, il est conseillé de réfléchir par étapes :
– 1ère étape: déterminer la date de prise de cours du bail, par exemple, en se référant au premier fermage ;
– 2e étape: ajouter 36 ans (4 périodes de 9 ans) à la date de prise de cours du bail ainsi déterminée ;
– 3e étape: vérifier la date à laquelle on arrive suite à cette addition.
Exemple : le premier fermage est payé en 2011. On considérera que le bail a pris cours à ce moment-là (ou l’année d’avant, la loi étant muette à ce sujet: référence à l’article 3 de la loi de 1988). On ajoute donc 36 ans à l’an 2011, ce qui nous amène à une fin de bail en 2047.
Baux écrits de moins de 27 ans
La durée des baux écrits de moins de 27 ans nés avant la nouvelle loi nécessite également, pour bien apprécier chaque cas, de réfléchir par étapes :
– 1ère étape: vérifier la date de prise de cours du bail sur le contrat écrit ;
– 2e étape: vérifier la durée de la première période d’occupation (par exemple 9 ans ou 18 ans ou 21 ans ou 26 ans) ;
– 3e étape: ajouter trois renouvellements de neuf ans à la durée de la période d’occupation initiale ;
– 4e étape: vérifier si les 4 périodes additionnées ont pour effet d’arriver à une date antérieure au 1er janvier 2020 ou égale ou postérieure au 1er janvier 2020 ;
et 5e étape: tirer les conclusions suivantes selon la réponse fournie à la 4e étape:
– si la durée additionnée des 4 pé
Baux écrits d’au moins 27 ans, dits de longue durée
La durée des baux écrits de longue durée nés avant la nouvelle loi est à examiner en envisageant deux cas de figure.
Hypothèse 1 : bail né avant la loi du 7 novembre 1988.
La règle est qu’il se poursuit pour la durée de la première période d’occupation. Il faut y ajouter 3 périodes de 9 ans.
Exemple : bail de 27 ans né en 1986. La première période d’occupation se termine en 2013. On y ajoute 3 renouvellements de 9 ans, ce qui amène le bail à mourir en 2040, après 54 ans de vie.
Hypothèse 2 : bail né après la loi du 7 novembre 1988.
La règle est qu’il se poursuit pour la durée de la première période d’occupation. Sauf congé valable, à l’issue de celle-ci, on ne peut plus y ajouter qu’une seule période de 9 ans. Il n’y a donc qu’un seul renouvellement.
Exemple : bail de 27 ans né en 1989. La première période d’occupation se termine en 2016. On y ajoute 1 renouvellement de 9 ans, ce qui amène le bail à mourir en 2025, après 36 ans d’existence.
Baux de carrière conclus nécessairement après la loi du 7 novembre 1988
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