Comment donner un bien immobilier tout en assurant son revenu?

Pour la donation d’un bien immobilier, il faut passer un acte notarial. Dans cet acte notarial vous pouvez prévoir des garanties pour votre futur. Le notaire cherchera sans doute les garanties les plus adaptées pour vous. Voici le cadre général.

La donation en général

Selon l’article 894 du Code Civil, la donation est un acte entre vifs par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement d’une chose, en faveur du donataire qui l’accepte. La donation implique un appauvrissement du donateur, un enrichissement corrélatif du donataire et une intention libérale. L’enrichissement du donataire ne signifie pas qu’une libéralité ne puisse avoir lieu sans contrepartie. Un tel acte restera qualifié de donation pour autant que la contrepartie demeure bien en deçà de la valeur du bien donné.

La donation avec charge

Une première possibilité pour prévoir des garanties pour le futur est de donner avec une charge. Un don avec charge implique une obligation devant être exécutée par le donataire qui accepte la donation. Cette obligation peut être très variée. Il pourra, par exemple, s’agir d’une obligation de payer un certain montant par mois. On soulignera toutefois que toute charge impossible, illicite ou immorale est réputée non écrite de telle sorte que la donation doit être considérée comme pure et simple.

Le donataire qui accepte la donation doit par conséquent exécuter la charge. À défaut, celui-ci pourra exiger la révocation de la donation. Dans un tel cas, le bien donné retournera dans le patrimoine du donateur avec effet rétroactif. L’acte de donation sera ainsi supposé n’avoir jamais été conclu.

La donation avec réserve d’usufruit

Une autre possibilité pour donner mais quand même vous garantir un revenu des biens donnés est la donation avec réserve d’usufruit. La donation est dite « avec réserve d’usufruit » quand seule la nue-propriété du bien est donnée tandis que le donateur conserve l’usufruit du bien donné.

Cette technique permet au donateur de conserver la jouissance du bien (droit de l’utiliser et d’en percevoir les loyers), tout en réalisant la transmission de son patrimoine.

Cette faculté de réserver l’usufruit sur le bien donné est inscrite dans l’article 949 du Code Civil lequel indique qu’il est permis au donateur de faire la réserve à son profit, ou de disposer au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés.

Faites attention ! La donation d’un immeuble avec réserve d’usufruit entraîne la perception de droits d’enregistrement. Le droit est calculé sur la valeur de la pleine propriété de l’immeuble. Cette solution est logique puisque, lors de l’extinction de l’usufruit, il n’y aura plus de droits à payer.

Tarifs de donation d’un bien immobilier

Une fois rédigé par le notaire, l’acte notarié doit être officiellement enregistré dans un délai de quinze jours. Le donataire est ensuite dans l’obligation de s’acquitter du droit de donation.

Voici les tarifs pour les donations réalisées en ligne directe, comme cela sera le cas pour la donation à vos enfants :

– Jusqu’à 150.000 €: 3 %

– Entre 150.000 € et 250.000 €: 9 %

– Entre 250.000 € et 450.000 €: 18 %

– À partir de 450 000 €: 27 %

Donner en tranches

Les taux des droits de donation étant progressifs, mieux vaut pour celui qui possède un gros patrimoine immobilier donner ses biens par étapes, c’est-à-dire de façon échelonnée dans le temps, puisque les compteurs sont remis à zéro tous les trois ans.

Quand il s’agit d’un bien immobilier de plus de 150.000 € de valeur, il est préférable de procéder à une donation par tranches de 150.000 € que par tranches de valeur plus élevée. Vous éviterez ainsi que le montant de votre donation atteigne des sommets, de même que le droit de donation qui s’y rapporte.

Jan Opsommer