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Vente publique: mon droit de préemption reste-t-il valable?

En tant que preneur, j’ai été averti par le notaire que plusieurs des parcelles que je loue seront vendues en vente publique. Quels sont mes droits ?

Temps de lecture : 4 min

En général, tout preneur jouit du droit de préemption, comme prévu à l’article 47 de la loi sur le bail à ferme. Cet article stipule qu’en cas de vente d’un bien rural loué, le preneur jouit du droit de préemption pour lui-même ou pour ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou pour les conjoints et cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs, qui participent effectivement à l’exploitation de ce bien.

Quand un bien rural a été affermé par plusieurs contrats successifs, le notaire, agissant au nom du vendeur doit faire autant d’offres distinctes qu’il y a eu de contrats. Il ne suffit pas de faire une offre globale pour l’entièreté du bien rural.

En cas de vente publique, l’officier instrumentant notifie au moins quinze jours à l’avance au preneur le lieu, la date et l’heure de la vente en cas de vente publique physique ou, en cas de vente dématérialisée, le jour de début et de clôture des enchères.

Lors d’une vente publique physique

L’article 48 de la Loi sur le bail à ferme dispose qu’en cas de vente publique physique, si la vente a lieu sans réserve de l’exercice éventuel du droit de surenchère, l’officier instrumentant demande publiquement, à la fin des enchères et avant l’adjudication, au preneur ou à son mandataire, s’il désire exercer son droit de préemption au prix de la dernière offre. Si le preneur acquiesce à la question de l’officier instrumentant, la vente devient définitive. Si le preneur refuse, se tait ou est absent, la vente se poursuit.

Si le preneur tient en suspens sa réponse à la question de l’officier instrumentant, l’adjudication a lieu sous la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption.

Dans ce cas, si le preneur n’a pas, dans un délai de dix jours, notifié son acquiescement à l’officier instrumentant, selon l’article 57, ou donné son acquiescement par acte de l’officier instrumentant, l’adjudication est définitive.

Pour exercer son droit de préemption, le preneur doit donc tout d’abord être présent à la vente pour donner réponse à la question du notaire. Si le preneur n’a pas immédiatement exercé son droit de préemption à la vente publique, mais tenu sa réponse en suspens, il doit se décider dans les dix jours.

La nouvelle version de l’article 57 prévoit que la notification du preneur qui veut exercer son droit de préemption doit, à peine d’inexistence, être signifiée par exploit d’huissier de justice ou par un envoi.

Lors d’une vente dématérialisée

Rappelons que depuis la dernière réforme le droit de préemption est aussi d’application aux ventes aux enchères en ligne.

En cas de vente dématérialisée, pour autant que le preneur n’ait pas renoncé à son droit de préemption avant la fin des enchères, l’officier instrumentant procède à l’adjudication sous condition suspensive du non-exercice de ce droit.

Dans ce cas, le preneur dispose d’un délai de dix jours à dater de la notification d’un extrait de l’acte d’adjudication faite par l’officier instrumentant pour informer ce dernier de sa décision de se subroger au dernier enchérisseur, selon l’article 57 ou par acte de l’officier instrumentant.

L’extrait contient le jour de l’adjudication, le prix pour lequel elle a été faite et le nom de l’officier instrumentant qui l’a reçue.

Exceptions

L’article 52 de la Loi sur le bail à ferme prévoit plusieurs situations dans laquelle le preneur ne jouit pas du droit de préemption. Il s’agit donc d’une liste d’exceptions sur le principe du droit de préemption. L’exception la plus importante est celle de l’article 52, 1º qui prévoit que le preneur ne jouit pas du droit de préemption lorsque le bien n’est pas exploité par lui personnellement ou par son conjoint ou par son cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou par les conjoints ou les cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs. Toutefois, les échanges portant sur la culture du bien loué n’affectent pas le droit de préemption du preneur

Une autre exception importante est celle de l’article 52, 7º qui stipule que le preneur n’a pas de droit de préemption pour les terrains à bâtir pour lesquels des travaux de voirie ne sont pas nécessaires.

Jan Opsommer

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