Comment a évolué la prescription acquisitive ?

Suite à la réforme du droit des biens, l’article 3.26 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un mode d'acquisition de la propriété d'un bien ou d'un droit réel d'usage par une possession, avec les qualités requises à la loi, prolongée pendant un certain temps.

La possession est définie à l’article 3.18 du code civil comme l’exercice de fait d’un droit, comme si l’on en était titulaire, soit par soi-même, soit par l’intermédiaire d’un tiers.

Quelques principes

La prescription acquisitive est constatée par décision de justice, le possesseur étant demandeur ou défendeur, par un accord entre le titulaire dépossédé et le possesseur ou par une déclaration unilatérale du titulaire dépossédé. S'ils ont trait à des immeubles, la décision de justice ou, s'ils sont actés authentiquement, l'accord ou la déclaration sont transcrits dans les registres du bureau compétent de l'administration générale de la documentation patrimoniale.

Une déclaration unilatérale de prescription, même sous la forme d’un acte authentique, n’a aucun effet sur les droits de propriété des parties.

Notons que la prescription acquisitive produit ses effets à compter du jour où la possession utile a commencé.

Selon l’article 3.27 du code civil, le délai de prescription acquisitive est de dix ans. Toutefois, si le possesseur est de mauvaise foi lors de son entrée en possession, le délai de prescription acquisitive est de trente ans.

Possession utile

Pour que le délai de prescription prenne cours, il faut une possession utile.

L’article 3.21 du code civil stipule que la possession ne produit ses effets que si elle est continue, paisible, publique et non équivoque. Ces qualités sont présumées, sauf preuve contraire.

Une possession viciée ne commence à produire ses effets que lorsque le vice a cessé.

Possession continue…

Une des conditions pour invoquer la prescription acquisitive est donc une possession continue. Par le passé, la Cour de Cassation a décidé que la continuité de la possession, condition indispensable pour que cette dernière permette l'acquisition par prescription, consiste en la régularité de l'accomplissement des actes de jouissance et d'usage de la chose possédée.

Selon le Juge de Paix de Zomergem, la clôture d’un champ ou d’une prairie ne peut servir de base à une possession non équivoque car elle doit être remplacée tous les 10 ans ainsi qu’en cas de dégâts. En outre, la clôture est généralement implantée à 50 cm de la ligne de séparation et les clôtures électriques doivent être placées à 50 cm au moins pour autant qu’elles soient autorisées.

Des murs et des haies sont généralement toutefois acceptés dans la jurisprudence comme une barrière séparant deux parcelles.

… et paisible

La prescription acquisitive mentionnée à l'article 3.26 du code civil exige notamment une possession paisible. La jurisprudence admet depuis longtemps que la possession ne peut pas être considérée comme paisible si elle est contestée.

Si vous avez contesté, dans le passé, l’occupation par votre voisin d’une certaine bande de terrain, cela revêt une grande importance. En effet, comme le Juge de Paix d’Enghien l’a jugé clairement, si de simples courriers de protestation ne peuvent pas interrompre la prescription acquisitive, ils empêchent cependant de prétendre à une possession paisible, condition nécessaire à cette prescription.

Ou, pour le dire avec les mots du Juge de Paix de Binche : « La possession ne peut plus être considérée comme paisible dès lors que le verus dominus a manifesté au possesseur, par courrier, ses prétentions sur le bien litigieux. »

Conditions cumulatives

Rappelons que les conditions pour une possession utile sont des conditions cumulatives. Si vous réussissez donc à prouver qu’une condition nécessaire à la prescription n’est pas remplie, l’action de votre voisin va échouer.

Jan Opsommer