Puis-je obliger mon voisin à me laisser passer sur son terrain pour faire des travaux sur ma propriété?
Je suis propriétaire d’un bâtiment qui se trouve le long d’une route. Je veux faire des travaux à l’arrière de ce bâtiment. Comme il n’y pas assez de place sur ma parcelle pour passer à côté du bâtiment, j’ai demandé au voisin si je pouvais passer sur sa propriété. Il refuse. Son terrain étant complètement clôturé, j’ai absolument besoin de sa coopération. Que faire ?
Selon l’article 3.67 du Code civil, le propriétaire d’un immeuble doit, après notification préalable, tolérer que son voisin ait accès à ce bien immeuble si cela est nécessaire pour l’exécution de travaux de construction ou de réparation ou pour réparer ou entretenir la clôture non mitoyenne, sauf si le propriétaire fait valoir des motifs légitimes pour refuser cet accès.
Cet article, en vigueur depuis le premier septembre 2021, a inscrit la servitude du tour d’échelle dans notre Code civil. La notion n’est pas neuve, car avant l’article 31 du Code rural permettait déjà au propriétaire d’une haie ou d’un mur non mitoyen de passer chez son voisin pour l’entretenir. En plus cet article 31 du Code rural était largement interprété dans la jurisprudence. Avec la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil, le législateur a inséré cette interprétation large dans notre législation.
Le nouvel article 3.67 du Code civil signifie une obligation de collaboration entre propriétaires de fonds contigus.
Notification et procédure devant le Juge de Paix
Afin de profiter de cette servitude légale de tour d’échelle il faut remplir les conditions inscrites dans l’article 3.67 du Code civil.
Comme la loi le prévoit, vous devez d’abord notifier à votre voisin que vous voulez passer par son terrain pour faire des travaux à votre bâtiment. Vous faites cela par une lettre recommandée dans laquelle vous annoncez que vous voulez prendre accès sur son terrain car cela est nécessaire pour l’exécution de travaux de réparation. Dans votre lettre, il est conseillé de demander une confirmation d’autorisation de passage par écrit de la part de votre voisin dans un délai de 15 jours.
Si votre voisin ne répond pas à votre question ou s’il refuse, vous serez obligé de lancer une procédure devant le Juge de Paix afin de forcer votre voisin à vous donner accès par son terrain. Dans la citation vous devez bien sûr mentionner que vous avez fait la notification préalable et il faut également bien expliquer pourquoi vous avez besoin du terrain de votre voisin pour pouvoir exécuter vos travaux de réparation.
Étant donné que vous demandez une simple application de la loi, et si votre voisin n’a pas des motifs légitimes pour refuser l’accès, vous pouvez, dans votre citation, demander au juge de trancher le conflit à la première audience. Il faut pour cela mentionner l’article 735 du Code judiciaire dans la citation. Cet article prévoit la possibilité en certaines circonstances de traiter la procédure en débats succincts.
De manière la moins dommageable
Nous attirons votre attention sur la fin du deuxième paragraphe de l’article 3.67 du Code civil qui stipule que si le droit de tour d’échelle est autorisé, il doit être exercé de la manière la moins dommageable pour le voisin. En plus le propriétaire qui doit tolérer la servitude a droit à une compensation s’il a subi un dommage.
Si, lors de vos travaux de réparation, vous causez des dégâts chez votre voisin, il vous faudra alors les réparer. Si vos travaux sont importants, nous vous conseillons de faire avant le début des travaux un état des lieux. L’état des lieux est un document utilisé pour estimer les dégradations infligées à un bien, par l’exploitation d’un droit de tour d’échelle. Il permet aux parties d’éviter des discussions sur la situation avant les travaux.
