Comment céder les terres

aux repreneurs ?

Avant de faire quoi que ce soit, il faut bien analyser le type de droit que vous avez sur ces terres. Quand vous payez un certain montant pour l’occupation des terres que vous exploitez dans votre ferme, il y a un bail à ferme. Si vous pouvez occuper une (petite) parcelle sans payer quelque chose, il y a un prêt à usage ou commodat. Peut-être avez-vous également conclu des baux saisonniers.

Selon le type de contrat, il faut suivre des règles adaptées pour garantir l’usage des terres par votre fils dans le futur.

Cession du bail à ferme

Pour les terres que vous occupez sous le régime de bail à ferme, la situation est la plus favorable car la loi a prévu un système intéressant pour le preneur, c’est-à-dire la cession du bail.

Tout d’abord, il faut souligner que la cession du bail de père en fils ne requiert pas l’accord du propriétaire. L’article 34, al.1er de la loi sur le bail à ferme dispose comme suit : « Le preneur peut, sans autorisation du bailleur, céder la totalité de son bail à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs. »

Or, la loi a également prévu une cession privilégiée du bail, qui réalise le renouvellement du bail à défaut d’opposition valable par le bailleur, si le preneur respecte quelques formalités. L’article 35 de la loi sur le bail à ferme dispose comme suit : « Si, dans les trois mois de l’entrée en jouissance du cessionnaire, le preneur ou ses ayants droit notifient au bailleur la cession que le preneur a faite du bail à ses descendants ou enfants adoptifs (ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs), en lui indiquant les noms, prénoms et adresses du ou des cessionnaires, le bail est, sauf opposition déclarée valable du bailleur, renouvelé de plein droit au profit du ou des cessionnaires. »

Pour les terres il faut donc seulement décider si vous souhaitez donner à votre fils l’avantage d’un renouvellement du bail ou non. Comme la loi le dispose, les propriétaires peuvent s’opposer à un tel renouvellement. Les motifs d’opposition qui peuvent être invoqués par le bailleur sont énumérés limitativement dans la loi et ne sont presque jamais praticables, à plus forte raison lorsque ni le bailleur ni un de ses descendants ne sont agriculteurs.

Bail saisonnier

Le bail saisonnier, auquel on peut assimiler la vente d’herbe sur pied dans la majorité des cas, constitue une exception de longue date à l’application de la loi sur le bail à ferme. En 1988 toutefois, la législation a remanié les conditions de ce genre de contrat. Désormais, le bail saisonnier n’échappe à la loi sur le bail à ferme que s’il a été conclu par un propriétaire qui est lui-même agriculteur à titre professionnel. Les autres propriétaires ne peuvent conclure un tel contrat. S’ils le font, l’occupant peut toujours prétendre à la protection de la loi sur le bail à ferme.

Le propriétaire-agriculteur qui veut conclure un bail saisonnier, doit effectuer lui-même (ou faire exécuter par un entrepreneur agricole) les travaux de préparation et de fumure. Il doit, de toute évidence, s’agir d’une occupation qui est inférieure à une année.

Si toutes les règles pour un bail saisonnier sont réunies, le droit d’occupation terminera à la fin de la période convenue dans le contrat. En ce qui concerne les vrais baux saisonniers, vous ne pouvez pas les remettre à votre fils. Si au contraire les règles pour échapper à l’application de la loi sur le bail à ferme ne sont pas respectées, le bail saisonnier sera caduc. Dans ce cas, vous pouvez demander sa requalification en bail à ferme, que vous pouvez donc céder comme décrit ci-dessus.

Sous-location

Les terrains que vous gardez en bail d’un agriculteur qui est lui-même le preneur du propriétaire seront classés comme une sous-location. Pour la sous-location, la façon de céder le bail est exactement la même que la cession d’un bail principal.

Rappelons que les droits et obligations du preneur et du sous-locataire sont, pour leurs rapports entre eux, déterminés par les dispositions de la présente loi, à l’exception toutefois de celles relatives à la durée minimum du bail, la sous-location ne pouvant se prolonger plus longtemps que le bail principal, quelles que soient les conditions dans lesquelles celui-ci a pris fin.

Commodat

Le commodat est le prêt à l’usage. Ce genre de contrat est réglementé dans le Code Civil. L’article 1875 de ce Code Civil stipule que le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servie.

Dans les dispositions sur le commodat dans le Code Civil, il n’y a pas de système de cession de droits. Cependant, en cas de décès, la loi prévoit que les droits et obligations du défunt tombent dans le patrimoine des héritiers. De plus, beaucoup de contrats de prêt à l’usage sont des contrats à titre personnel. Nous vous conseillons donc de prendre contact avec le propriétaire afin de demander son autorisation pour que votre fils puisse devenir l’emprunteur.