Rappelons qu’un bail à ferme ne se termine pas de plein droit par un certain âge du preneur, ni par une retraite du preneur.
En général, tout preneur jouit du droit de préemption, comme prévu à l’article 47 de la Loi sur le bail à ferme. Cet article stipule qu’en cas de vente d’un bien rural loué, le preneur jouit du droit de préemption pour lui-même ou pour ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou pour les conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, qui participent effectivement à l’exploitation de ce bien.
Deux exceptions à considérer
L’article 52 de la loi sur le bail à ferme prévoit plusieurs exceptions à la règle générale de droit de préemption. Pour le cas considéré ici, deux exceptions peuvent être invoquées.
Il y a une première exception qui prévoit que le preneur ne jouit pas du droit de préemption si le bien n’est pas exploité par lui personnellement ou par son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou par les conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.
Une deuxième exception prévoit que le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans les cas prévus aux articles 6, § 1er, 1º à 5º inclus, et 14, deuxième alinéa . Cet article 6 détaille les possibilités de donner congé pour un terrain à bâtir:
– l’article 6, § 1er, 1º à 4º s’applique aux terrains à bâtir et industriels. Cela ne veut pas dire que pour ceux-ci, il ne faut jamais présenter de droit de préemption au preneur. L’exception de l’article 52,7º s’applique seulement si les conditions prévues dans l’article 6, § 1er, 1º à 4º sont remplies:
– l’article 6, § 1er, 1º vise les parcelles qui étaient des terrains à bâtir ou industriels au moment de la clôture de la convention de bail à ferme et qui sont nommés de la sorte dans le contrat de bail à ferme. Cette exception ne semble pas d’application dans votre cas, car vous n’étiez pas au courant que la terre louée se situait en partie en zone à bâtir;
– l’article 6, § 1er, 2º a trait à la situation où le terrain loué est non bâti mais doit être considéré comme terrain à bâtir tel qu’il se présente, sans qu’il faille d’abord y effectuer des travaux de voirie. Si telle est la situation du bien dès le début du bail, même verbal (ou écrit, mais sans clause spécifique), le bailleur bénéficie de l’exception (V. Renier et P. enierR, Le bail à ferme dans le Répertoire Notarial, Lancier 1992, 450);
– l’article 6, § 1er, 3º concerne des terrains qui, vu leur situation à la date de chaque prolongation de bail, doivent être considérés comme étant à destination industrielle, à la condition que, trois mois au moins avant l’expiration de la période de bail en cours, le bailleur en ait fait la notification au preneur;
– l’article 6, § 1er, 4º concerne des terrains qui peuvent être considérés comme à bâtir ou à destination industrielle, soit au début du bail, à la condition qu’ils aient été déclarés tels dans le bail, soit lors d’une prolongation du bail, à la condition que le bailleur en ait fait la notification au preneur trois mois au moins avant la date d’une prolongation, et qui doivent préalablement faire l’objet de travaux de voirie.
... parmi lesquelles deux sont à retenir!
A notre avis, pour le cas évoqué ici, la meilleure exception à retenir est la première, qui repose sur le fait que votre preneur n’exploite plus personnellement. Celle-ci joue pour la totalité de votre terrain.
La deuxième exception n’est qu’une solution partielle, car une partie de votre terrain se trouve en zone agricole. La vente d’une parcelle qui se trouve en partie en zone constructible, et qui répond aux conditions de l’article 52, 7º de la loi sur le bail à ferme, et en partie en zone agricole, donne naissance à la problématique qui fait douter votre notaire. En effet, le bailleur doit, en principe, scinder la parcelle pour ensuite, n’offrir le droit de préemption que pour la partie située en zone agricole.
Nous estimons que la vente d’une parcelle «mixte» oblige le vendeur et son notaire à offrir le droit de préemption pour la totalité de celle-ci. Dans la pratique, on observe de temps en temps une solution très spécifique: le vendeur et son notaire accordent un droit de préemption, mais uniquement pour la partie en zone agricole. Il est évident que cette solution engendre beaucoup de discussions quant à la répartition du prix de vente.
Certains bailleurs n’offrent pas le droit de préemption, sous le motif que la parcelle mixte est vendue dans sa globalité pour être bâtie. Nous jugeons cette façon de procéder risquée car elle peut avoir des conséquences assez sévères (entre autres, une indemnité de 20 % du prix).
