Fonds enclavé et droit de passage: et si l’enclave résulte de l’action de l’occupant?
Je suis impliqué dans une procédure judiciaire devant le juge de paix depuis quelques années. En effet, un voisin demande un droit de passage sous prétexte que son fonds est enclavé. Je conteste ce passage étant donné qu’il a creusé lui-même un fossé l’empêchant d’avoir accès à son terrain.
Selon l’article 3.135 du Code civil le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit qu’une issue suffisante ne puisse être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur, au-dessus ou en dessous du fonds des voisins pour l’utilisation normale de son fonds d’après sa destination actuelle ou future.
En principe le propriétaire d’un fonds qui ne dispose d’aucune issue suffisante à la voie publique peut donc solliciter l’attribution d’une servitude légale de passage.
La loi prévoit dans le même article 3.135 du Code civil trois exclusions sur ce principe de servitude légale. Il n’y a pas un droit de passage si :
1º le propriétaire du fonds dispose d’un fonds contigu non enclavé ;
2º le fonds enclavé fait partie d’une unité d’exploitation dont d’autres fonds, auxquels il a accès, ne sont pas enclavés ;
3º le propriétaire du fonds dispose d’une servitude de passage du fait de l’homme suffisante ;
4º l’état d’enclave résulte de la faute du propriétaire réclamant le droit de passage ou de son fait personnel qui ne peut être justifié par l’utilisation normale du fonds d’après sa destination actuelle.
La nouvelle loi s’applique-t-elle pour vous ?
L’article 3.135 du Code civil précité est d’application depuis le premier septembre 2021. Avant cette date l’article 682, alinéa 1er, de l’ancien Code civil était d’application. Cet article dispose que le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Dans l’article 682 et les articles suivantes de l’ancien Code civil il n’y avait pas d’exception légale pour l’état d’enclave lequel résulte de la faute du propriétaire réclamant le droit de passage.
Vue que votre procédure judiciaire est déjà en cours depuis plusieurs années, la question se pose de savoir si l’article 3.135 du Code civil ou l’article 682, alinéa 1er, de l’ancien Code civil s’applique. Dans un arrêt assez récent du 13 février 2023, la Cour de cassation s’est prononcée sur la question de droit transitoire. La Cour de cassation rappelle dans cet arrêt que la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil est entrée en vigueur le 1er septembre 2021. Elle s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques qui ont eu lieu après son entrée en vigueur.
Sauf accord contraire entre les parties, elle ne s’applique pas aux effets futurs des actes juridiques et des faits juridiques survenus avant son entrée en vigueur d’un côté ; et aux actes juridiques et aux faits juridiques qui se sont produits après son entrée en vigueur et qui se rapportent à des droits réels découlant d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant son entrée en vigueur de l’autre côté.
Selon la Cour de Cassation, dans l’arrêt du 13 février, il suit de la disposition de l’article 682, alinéa 1er, de l’ancien Code civil qu’un fonds n’est pas enclavé, de sorte qu’aucun droit de passage ne naît, aussi longtemps que l’accès à la voie publique est toléré par le propriétaire ou l’utilisateur d’un fonds voisin. Le fait juridique de l’enclavement ne se produit pas. À défaut d’un fait juridique d’enclavement sous l’empire de l’article 682 de l’ancien Code civil, en raison de la tolérance du propriétaire ou de l’utilisateur d’un fonds voisin permettant l’accès à la voie publique, l’article 3.135 du Code civil s’applique dès son entrée en vigueur.
Un raisonnement similaire peut être suivi dans votre cas. Si le fait juridique d’enclavement s’est produit sous l’empire de l’article 682 de l’ancien Code civil, l’ancienne législation sera d’application, si cela n’est pas le cas, l’article 3.135 du Code civil et ses exceptions sur le principe de servitude légale de droit de passage sera d’application.
Ce que dit la jurisprudence
Même si l’article 682 de l’ancien Code civil est d’application, il nous semble que votre voisin n’a pas droit sur une servitude légale de droit de passage. Avant le premier septembre 2021, il y avait déjà une jurisprudence de la Cour de Cassation qui prévoyait que, même si la disposition suivant laquelle le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner, ne requiert pas que le fonds de celui qui réclame un passage doit être intégralement enclavé, une issue ne peut être accordée s’il paraît que les problèmes rencontrés par le propriétaire du fonds prétendument enclavé pour avoir une issue suffisante sur la voie publique conformément à l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, ne proviennent pas de la situation de son fonds, mais des constructions exécutées sur ce fonds par le propriétaire ou son auteur.
