Le quizz de droit rural: une faute du preneur implique-t-elle automatiquement la fin du bail à ferme?

Le terme «faute», en droit, désigne tout comportement par lequel une partie au contrat ne se comporte pas comme elle le devrait et contrevient au contrat. L’objet de la question est de savoir si le preneur, qui commettrait une faute, verrait automatiquement son bail «résilié», c’est-à-dire cassé. Citons, comme exemple de comportement fautif, le retard dans le paiement des fermages, la sous-location non autorisée, l’absence d’entretien ou de culture du bien loué, …

C’est vers l’article 29 de la loi sur le bail à ferme qu’il faut se tourner en la matière. Cet article prévoit la possibilité, pour le bailleur qui estime que le preneur commet une faute, de se tourner vers le Juge de Paix et de solliciter la résiliation (rupture) du bail. Pour l’obtenir, il appartiendra au bailleur de prouver l’existence de la faute. S’il parvient à la prouver, il aura déjà «fait un pas». Mais «un seul pas» ne suffit pas puisque la fin de l’article 29 impose aussi au bailleur de prouver l’existence d’un dommage ou d’un préjudice qu’il subit du fait de la faute. Et, sur ce point, le Juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation de dire si, oui ou non, il est résulté de la faute du preneur un dommage pour le bailleur.

Citons l’exemple de l’absence/retard de paiement de fermages. Imaginons un bailleur retraité dont la pension est faible qui compte sur le fermage pour «joindre les deux bouts» et imaginons un preneur qui, lui, est bien nanti mais négligent (voire récalcitrant) dans le paiement des fermages. Il n’est pas impossible que le Juge soit sensible en pareil cas à une demande de résiliation de la part du bailleur parce que le dommage est plus patent et que le preneur apparaît plus de mauvaise foi. À l’inverse, imaginons que le bailleur n’est autre que Bill Gates, riche de son état, et que le preneur est à la tête d’une petite exploitation et fait de son mieux pour la faire vivre et honorer son bailleur dès qu’il le peut. Il est probable que le Juge soit moins sensible à la demande de résiliation dans la mesure où elle semble, a priori, causer un dommage moins important…

Finalement, la réponse à la question est la suivante: les situations sont examinées au cas par cas, selon le «souverain pouvoir d’appréciation du Juge», sans qu’il y ait forcément d’automatisme… Mieux vaut cependant respecter ses obligations, pour éviter toute difficulté.

Henry Van Malleghem, avocat au Barreau de Tournai