En principe, aucune personne ne peut être forcée à rester en indivision. Il n’est question d’indivision que lorsqu’il y a exécution des mêmes droits en concurrence. Ce grand principe est inscrit dans l’article 815 du Code Civil, qui dispose : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ; et le partage peut être toujours provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires. On peut cependant convenir de suspendre le partage pendant un temps limité ; cette convention ne peut être obligatoire au-delà de cinq ans ; mais elle peut être renouvelée. Cette convention est opposable aux tiers. Elle doit être transcrite sur les registres du conservateur des hypothèques si elle a un ou plusieurs immeubles pour objet. »
Pour une copropriété involontaire
Chacun de vous peut donc provoquer le partage à tout moment selon l’article 815 du Code Civil. Remarquez cependant que l’application de cet article ne se limite qu’à des situations de copropriété involontaires et imprévues. L’article 815 du Code civil ne s’applique pas à l’indivision volontaire à titre principal c’est-à-dire l’indivision qui lie des parties à un bien qu’elles ont acquis ensemble et dont elles faisaient usage dans le cadre de l’exercice de leur profession.
Quand il s’agit d’une copropriété involontaire et imprévue, comme c’est le cas ici, il n’est pas possible de s’opposer à ce droit.
La jurisprudence quant à l’article 815 du Code Civil détermine aussi qu’une demande de sortie d’indivision doit viser tous les héritiers. Si un héritier est omis, la demande est inadmissible. Si les autres héritiers peuvent toutefois démontrer que l’héritier omis a cédé ses droits dans la succession, de sorte qu’il n’y détient aucun droit, il n’y a aucune raison de l’inclure dans le partage. (Anvers 26 mai 2003, T. Not. 2004, liv. 3, 165)
Partage à l’amiable
Si tout le monde s’entend, les copropriétaires ont plusieurs possibilités pour sortir d’indivision
Dans votre cas, il est par exemple possible que la maison et les terres agricoles soient partagées en nature. Un accord pourrait ainsi être établi entre vous et votre frère afin que l’un d’entre vous devienne le propriétaire de la maison et l’autre des terres agricoles. Pour arriver à un partage égal, le fils qui reçoit le bien immobilier avec la plus grande valeur doit payer à son frère la moitié du surplus. De cette façon, au terme du partage, chaque enfant aura reçu la même valeur.
Si un des copropriétaires désire reprendre tous les immeubles, il a également la possibilité de proposer de racheter les parts des autres.
Rien n’empêche non plus les héritiers de se partager quelques biens immobiliers (par exemple les terres) et de conserver les autres en copropriété. Il arrive aussi régulièrement que des héritiers décident de vendre quelques biens et de garder les autres en copropriété. Lorsque les héritiers tombent d’accords, de nombreuses choses sont donc possibles.
En général, les copropriétaires ont la liberté de décider de vendre de gré à gré ou par vente publique. Le prix de vente ainsi obtenu peut servir à payer les dettes existantes éventuelles (ex : remboursements hypothécaires et frais de mise en vente). Le solde est ensuite partagé entre les copropriétaires en fonction de leurs droits respectifs.
Dans votre situation, il existe donc plusieurs possibilités pour sortir d’indivision à l’amiable. Par contre, si votre frère persiste à refuser le partage, vous serez alors contraint de lancer une procédure de partage judiciaire.
Partage forcé et judiciaire
En effet, si l’un des copropriétaires refuse carrément le partage ou la vente, l’un des autres copropriétaires peut se rendre au Tribunal, en application de l’article 1207 du Code judiciaire. Le partage judiciaire est prévu non seulement pour ceux qui refusent une sortie d’indivision mais également pour ceux ayant des contestations concernant le partage.
Il s’agit alors de citer votre frère devant le Tribunal de Premier Instance auquel vous demandez de désigner un notaire et l’autorisation d’organiser une vente publique. S’il reste d’autres pièces de la succession à partager, la procédure de partage et la liquidation de la succession doivent être lancées. Il est fortement conseillé de prendre un avocat pour cette procédure.
Après cette phase judiciaire, le copropriétaire qui désire forcer la vente doit demander au notaire indiqué par le tribunal de commencer les opérations. Le notaire tentera tout d’abord de réunir toutes les parties et attirera leur attention sur les avantages d’une procédure amiable en proposant toutes les solutions possibles. Jusqu’à ce moment, il sera encore possible de suspendre ou d’arrêter la procédure.
Non partageable en nature
Pour sortir d’indivision, le partage en nature est la règle, pour autant que les biens soient commodément partageables. L’article 827 du Code Civil dit ceci : « Si les biens ne sont pas commodément partageables, tout copartageant peut en exiger la vente publique. Cependant, les parties, si elles sont toutes majeures, peuvent consentir que la licitation soit faite devant un notaire, sur le choix duquel elles s’accordent. »
Dans la jurisprudence est déjà décidé que le partage en nature est exclu, non seulement lorsqu’il n’est pas possible matériellement en considération de toutes les données juridiques et de fait, mais aussi lorsque le partage du bien porterait atteinte à sa valeur économique. (Gand 15 mai 1997, T. Not. 1998, 38, note DU FAUX, H.)
La vente publique
Si malgré tout, aucune solution amiable ni partage en nature ne sont possibles, il faudra recourir à la vente. L’immeuble devra être exposé en vente publique. À partir du moment où cette procédure est lancée, elle ne peut plus être arrêtée que de commun accord des parties. Ainsi, si celui qui a introduit la procédure le regrette, il ne pourra plus l’arrêter sans l’accord des autres. Chacun peut acquérir en vente publique, et si un des copropriétaires le souhaite, il peut se porter acquéreur. Dans ce cas, il paiera des droits fiscaux nettement inférieurs. Cette vente étant ordonnée par le Tribunal, elle se fera avec une faculté de surenchère. Lorsque la vente sera définitive, le notaire procédera au partage du prix en fonction des droits de chacun des copropriétaires
